Bedeutende Entwicklungen aus dem Immobiliensektor – Update Februar 2026

Der Jahresauftakt deutet auf ein abwechslungsreiches Jahr 2026 hin. Das zeigt sich bereits an unserem Thema des Monats: Betreiberinsolvenzen in der Hospitality‑Branche. Im Anschluss daran folgt wie gewohnt ein kompakter Überblick über ausgewählte aktuelle Entscheidungen – angeführt von der aktuellen Rechtsprechungsänderung des Bundesgerichtshofs (BGH) zum Nachbarerbbaurecht.

Thema des Monats: Hotel - Betreiberinsolvenz

Steigende Kosten, zurückhaltende Finanzierungen und zunehmender operativer Druck führen derzeit vermehrt zu Herausforderungen für alle Beteiligten in der Hotelbranche. Insbesondere vor dem Hintergrund möglicher Insolvenzen stellen sich für Vermieter, Investoren und Betreiber zentrale rechtliche und wirtschaftliche Fragen. Hierbei gilt es u. a. Folgendes zu beachten:

• Die Insolvenzeröffnung beendet Mietverträge nicht automatisch. Laufende Mieten und Betriebskosten sind nach Verfahrenseröffnung regelmäßig aus der Masse zu zahlen (Masseverbindlichkeiten); Altrückstände sind einfache Insolvenzforderungen.

• Kündigungsrechte des Vermieters bestehen nur eingeschränkt: Kündigungen wegen vorinsolvenzlicher Rückstände sind ausgeschlossen. Neue, erhebliche Rückstände nach Antragstellung können jedoch wieder ein Kündigungsrecht eröffnen. Es lohnt sich zudem, den jeweiligen Betreibervertrag auf etwaige Rücktrittsrechte – z. B. wegen nicht erfüllter Nebenpflichten – zu prüfen.

• Der Insolvenzverwalter kann den Miet-/Pachtvertrag mit gesetzlicher Frist kündigen.

• Das Vermieterpfandrecht besteht als Absonderungsrecht (= Sicherungsrecht, das eine bevorzugte Befriedigung ermöglichen kann) an den vom Mieter eingebrachten beweglichen Sachen, soweit diese im Eigentum des Mieters stehen. Dies erfordert eine frühzeitige Klärung der Eigentumsverhältnisse (z. B. FF&E [Furniture, Fixtures & Equipment] – häufig Leasing!).

• Sicherheiten: Bürgschaften und Barsicherheiten sind differenziert zu behandeln. Bürgschaften können bei Fälligkeit gesicherter Ansprüche abgerufen werden; Barsicherheiten können regelmäßig erst nach Vertragsbeendigung verwertet werden.

• Finanzierungen im Blick behalten: Betreiberinsolvenzen können Finanzierungsauflagen (Covenants) verletzen und Vertragsverstöße (Events of Default) auslösen. Eine frühzeitige Einbindung der Finanzierer ist entscheidend.

Vermieter sollten im Insolvenzfall unmittelbar den Kontakt zum Insolvenzverwalter aufnehmen, Sicherheiten und Betriebsstatus prüfen, finanzierungsrelevante Risiken identifizieren und Alternativen wie Betreiberwechsel oder Neuvermietung vorbereiten.

Trotz der Risiken eröffnen Betreiberinsolvenzen aber auch strategische Spielräume: Opportunitäten im Käufermarkt (Buyers’ Market) für Betreiber und Investoren, Neuaufstellung von Vertragsstrukturen, effizientere Portfolios, Repositionierung von Vermögenswerten (Assets) und Nutzung steuerlicher Gestaltungsspielräume.

Fazit: Wer frühzeitig seine Handlungsoptionen kennt und danach handelt, kann Risiken begrenzen und zugleich Chancen nutzen.

Übersicht über die Rechtsprechung

Rechtsprechungsänderung: BGH zur Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts

Mit Urteil vom 19.12.2025 (Az.: V ZR 15/24) hat der BGH entschieden, dass ein Erbbaurecht auch für ein einheitliches Gebäude bestellt werden kann, das sich über mehrere angrenzende Grundstücke erstreckt – das sogenannte Nachbarerbbaurecht. Dieses umfasst also nicht nur das Erbbaugrundstück selbst, sondern auch benachbarte Grundstücke, auf denen das Gebäude ganz oder teilweise steht oder stehen soll. Dabei ist es unerheblich, ob diese Flächen dem Erbbauberechtigten gehören, ihm aufgrund weiterer Erbbaurechte zustehen oder anderweitig überbaubar sind. Der BGH hat insoweit ausdrücklich seine frühere Rechtsprechung aus den Jahren 1973 und 2016 aufgehoben.

Im Kern geht es um die Auslegung von § 1 Abs. 3 Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz, ErbbauRG): „Die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk ist unzulässig.“ Nach der neuen höchstrichterlichen Rechtsprechung steht diese Norm einem Nachbarerbbaurecht nicht entgegen, da sie lediglich interne Teilrechte innerhalb eines einzelnen Gebäudes verhindern soll.

Dem wegweisenden Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: 1965 vereinbarten die Erbbauberechtigte und die Beklagte ein Erbbaurecht zur Errichtung eines Kaufhauses, ausdrücklich mit der Möglichkeit, auch angrenzende Grundstücke einzubeziehen. Das Erbbaurecht wurde 1977 eingetragen. 1983 errichtete die Erbbauberechtigte ein Einkaufszentrum über insgesamt fünf Grundstücke (einschließlich des Erbbaugrundstücks), die ihr teils gehörten, teils über weitere Erbbaurechte zur Verfügung standen. Das Gebäude ist so gebaut, dass es nicht ohne Zerstörung in einzelne Teile getrennt werden kann. 2021 stellte die Erbbauberechtigte die Zahlung des Erbbauzinses ein; die Beklagte drohte daraufhin Zwangsvollstreckung an.

Die Erbbauberechtigte hielt den Vertrag für nichtig, da ein Nachbarerbbaurecht ihrer Ansicht nach gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG verstoße und damit von Anfang an objektiv unmöglich gewesen sei. Entsprechend sollte auch die Pflicht zur Zahlung des Erbbauzinses entfallen.

Der BGH hat letztlich die Wirksamkeit des Erbbaurechts bestätigt: Der Erbbauzins bleibt geschuldet.

Dabei hat der BGH klargestellt: Nachbarerbbaurechte sind zulässig. § 1 Abs. 3 ErbbauRG verbietet lediglich die interne Aufteilung eines Gebäudes auf einem Grundstück (z. B. in einzelne Stockwerke), nicht jedoch die Errichtung eines einheitlichen Gebäudes über Grundstücksgrenzen hinweg. Da hier keine Fragmentierung entsteht, stellt die Grundstücksgrenze keine unzulässige Beschränkung im Sinne des Gesetzes dar.

Zudem hat der BGH die strikte Trennung zwischen Grundbucheintragung und materieller Wirksamkeit betont. Ein tatsächlich unzulässiges Nachbarerbbaurecht wäre trotz Eintragung nichtig (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO), nicht vom öffentlichen Glauben gedeckt und jederzeit amtswegig löschbar. Ein schutzwürdiges Vertrauen hierauf entstehe daher nicht. Der BGH hat in diesem Zusammenhang klargestellt, dass man sich grundsätzlich jederzeit auf die Nichtigkeit eines Vertrags berufen kann, wenn dieser gegen zwingende sachenrechtliche Vorschriften verstößt. Eine Heilung eines solchen nichtigen Vertrags über die Grundsätze von Treu und Glauben – selbst nach langjähriger Vertragsdurchführung – kommt nicht in Betracht.

BGH zur Untervermietung: Kein berechtigtes Interesse bei Gewinnerzielung

Mit Spannung erwartet und seit Langem angekündigt: Der BGH hat gemäß Pressemitteilung vom 28.01.2026 am selben Tag (Az.: VIII ZR 228/23) darüber entschieden, ob ein Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis hat, wenn er seine Wohnung gewinnbringend – also über die eigenen Wohnkosten hinaus – untervermieten möchte. Kurz gesagt: Einen solchen Anspruch hat er nicht.

§ 553 Abs. 1 BGB lautet: „Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.“

Der Fall: Ein Berliner Mieter vermietete seine Zweizimmerwohnung während eines Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis für 1.100 EUR monatlich weiter – bei eigener Nettokaltmiete von 460 EUR. Nach erfolgloser Abmahnung sprach die Vermieterin die fristgemäße Kündigung aus und verlangte Räumung. Zu Recht, wie der BGH nun bestätigt hat.

Der BGH hat ausgeführt, dass das für § 553 Abs. 1 BGB erforderliche berechtigte Interesse nicht besteht, wenn der Mieter mit der Untervermietung Gewinn erzielt. Das gesetzliche Leitbild der Untervermietung ziele darauf ab, dem Mieter in veränderten Lebenssituationen die Nutzung der Wohnung zu ermöglichen – nicht darauf, ihm eine Einnahmequelle zu eröffnen. Ein berechtigtes Interesse liege daher nur vor, wenn der Mieter seine eigenen Aufwendungen decke oder reduziere, nicht jedoch dann, wenn er darüber hinaus wirtschaftliche Vorteile erziele.

Auch wenn die schriftlichen Entscheidungsgründe noch nicht vorliegen und sich daraus möglicherweise weitere interessante Aspekte ergeben, lässt sich eines bereits festhalten: Die Untervermietung ist kein Geschäftsmodell. Zugleich werden Untermieter mittelbar vor überhöhten Untermieten geschützt.

BGH: Individualvereinbarung trifft AGB-Kontrolle

Dass auch individuell ausgehandelte Vertragsbestimmungen als allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) einer Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterfallen und unwirksam sein können, hat der BGH in seinem Urteil vom 13.11.2025 (Az.: III ZR 165/24) erneut hervorgehoben. (Zu einem weiteren AGB-Fall siehe auch BGH zur Einbeziehung von AGB: Warum dynamische Verweisungen dem Transparenzgebot nicht genügen)

Im zugrunde liegenden Fall ging es um einen Vermittlungsvertrag über die Vermietung von Ferienwohnungen. Die Regelungen zu Laufzeit und Kündigung waren im konkreten Verhältnis zwar individuell zwischen dem Erwerber und der Beklagten abgestimmt, tatsächlich waren sie jedoch für eine Vielzahl von künftigen Vertragsverhältnissen vorformuliert, da der Vermittlungsvertrag gegenüber sämtlichen Erwerbern der (projektierten 51) Ferienwohnungen eingesetzt werden sollte und integraler Bestandteil des gesamten Vermietungskonzepts war.

Für die Erwerber war der Vertragsinhalt vorgegeben; eine Verhandlungsbereitschaft der Beklagten war nicht erkennbar. Beim Erwerb der Ferienwohnung traten sie automatisch – entsprechend den Kaufvertragsbestimmungen – in die Rechte und Pflichten des Vermittlungsvertrags ein. Damit unterlagen sie denselben vorformulierten Bedingungen wie bei einem unmittelbaren Vertragsschluss mit der Beklagten. Eine Wahl bestand lediglich darin, den Kaufvertrag einschließlich Vermittlungsvertrag zu akzeptieren oder ganz von dem Erwerb und Vermietungskonzept Abstand zu nehmen. Die inhaltliche Gestaltungsmacht lag einseitig bei der Beklagten, deren Interessen mit denen der Erwerber nicht deckungsgleich waren. Vor diesem Hintergrund war die Anwendung der §§ 307 ff. BGB eröffnet.

Der BGH hat einen Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB festgestellt. Die maßgeblichen Klauseln des § 9 Nr. 1 und 3 des Vermittlungsvertrags seien unklar und widersprüchlich: Sie bestimmten einerseits eine feste Laufzeit bis 2020 sowie zweijährige Verlängerungsoptionen bei ausbleibender Kündigung durch alle Eigentümer oder den Vermittler. Gleichzeitig sehe der Vertrag eine zwingende zehnjährige Bindung ab Inbetriebnahme der letzten Einheit (hier 2017) vor, sodass der Vertrag frühestens 2027 enden solle.

Diese Regelungen ließen sich nicht miteinander in Einklang bringen. Für einen durchschnittlichen Erwerber bleibe völlig unklar, wie lange die Bindung tatsächlich andauere und mit welchen wirtschaftlichen Belastungen er rechnen müsse. Das Transparenzgebot verlange jedoch im Gegensatz dazu, dass Vertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten erkennbar und widerspruchsfrei ausgestaltet seien. Die Klauseln seien daher unwirksam, die von den Erwerbern erklärte Kündigung hingegen wirksam.

BGH: Kein Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers gegenüber Vorschussforderungen der Gemeinschaft

Mit seiner Entscheidung vom 14.11.2025 (Az.: V ZR 190/24) hat der BGH die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gestärkt und seine bereits angedeutete Rechtsprechungslinie fortgeführt: Wohnungseigentümer können Vorschussforderungen der Gemeinschaft nach § 28 Abs. 1 Satz 1 Wohnungseigentümergesetz (WEG) nicht durch ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) blockieren – und zwar ausnahmslos, selbst wenn sie sich auf anerkannte oder rechtskräftig titulierte Gegenansprüche berufen, etwa den Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung.

Zum Sachverhalt: Ein Wohnungseigentümer sollte auf der Grundlage des Wirtschaftsplans Vorschüsse zahlen, verweigerte dies jedoch mit dem Hinweis, die Gemeinschaft habe seit Jahren keine Jahresabrechnungen beschlossen. Für 2019 lag sogar ein rechtskräftiges Urteil gegen die Gemeinschaft vor. Die Vorinstanzen (Amts- und Landgericht Düsseldorf, Az.: 292a C 75/22; 25 S 43/23) gaben der klagenden Gemeinschaft Recht; auch der BGH hat den Zahlungsanspruch bestätigt.

Zum rechtlichen Hintergrund: Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB setzt zunächst einen fälligen Anspruch des Schuldners gegen den Gläubiger voraus. Ein solcher Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung bestand vorliegend; die Gemeinschaft wurde hierzu bereits rechtskräftig verurteilt. Auch die Gegenseitigkeit der Ansprüche liegt gemäß der Neufassung des § 28 WEG zum 01.12.2020 vor (früher richtete sich der Anspruch nach § 28 Abs. 3 WEG a. F. gegen den Verwalter, nicht gegen die Gemeinschaft).

Das Zurückbehaltungsrecht steht jedoch gemäß § 273 Abs. 1 BGB unter dem Vorbehalt, dass sich aus dem Schuldverhältnis nichts anderes ergibt. Genau das ist hier aber nach der Auffassung des BGH sowie Teilen der Literatur im Falle von Vorschussforderungen gegeben: Das Zurückbehaltungsrecht ist nach der Natur der Schuld und dem Zweck der geschuldeten Leistung ausgeschlossen. Die Vorschüsse sichern die laufende Liquidität der Gemeinschaft für Verwaltung, Betrieb und Rücklagen. Könnte jeder Eigentümer Zahlungen wegen fehlender Jahresabrechnungen zurückhalten, wäre die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft erheblich gefährdet (Strom-/Heizrisiken, Versicherungsschutz, Verzugsfolgen etc.).

Hinzu kommt: Das Zurückbehaltungsrecht ist ein reines Druckmittel und daher ungeeignet, Ansprüche des Eigentümers durchzusetzen. Anders als die Aufrechnung – die in engen Ausnahmefällen zulässig bleibt – ist es kein Erfüllungssurrogat, es kann die Zahlungsströme der Gemeinschaft auf unbestimmte Zeit blockieren und unterläuft die Ermessensentscheidung der Eigentümer bei der Liquiditätsplanung im Wirtschaftsplan.

Mit anderen Worten: Vorschüsse müssen auch dann gezahlt werden, wenn Abrechnungsrückstände bestehen. Wohnungseigentümer können ihre (auch titulierten) Ansprüche weiterhin vollstrecken – aber nicht durch Druckausübung per Zurückbehaltung der Vorschüsse. Die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft hat Vorrang.

BGH: Persönliche Maklerhaftung bei diskriminierender Vorauswahl

Auch wenn es in der aktuellen Entscheidung des BGH vom 29.01.2026 (Az.: I ZR 129/25) um das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) geht, so hat sie doch einen immobilienrechtlichen Aufhänger und soll daher nicht unerwähnt bleiben – zumal sie nochmals klarstellt: Schon der Eindruck einer selektiven Vorauswahl beispielsweise durch einen Makler aufgrund des Namens kann teuer werden. Vermittler (aber auch Vermieter) sollten ihre Prozesse zur Interessentenauswahl daher konsequent standardisieren, dabei objektive Kriterien verwenden und dokumentieren.

In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass ein Immobilienmakler nach dem AGG auf Schadensersatz haftet, wenn er Mietinteressenten wegen ihrer ethnischen Herkunft benachteiligt. Im zugrunde liegenden Fall erhielt eine Interessentin mit pakistanischem Namen trotz mehrfacher Online‑Anfragen keinen Besichtigungstermin. Unter identischen Angaben zu Einkommen, Berufstätigkeit und Haushaltsgröße wurden dagegen ihre Terminanfragen unter Verwendung typisch deutscher Namen wie zum Beispiel „Schneider“, „Schmidt“ und „Spieß“ sofort angenommen. Die Terminvergabe lag vollständig im Entscheidungsbereich des Maklers.

Der BGH hat klargestellt: Online-Mietangebote eines Maklers sind öffentlich zugängliche Güter und Dienstleistungen im Sinne von § 19 Abs. 2 AGG. Die unterschiedliche Behandlung je nach Namen begründet ein Indiz für Diskriminierung; Testanfragen unter „falschem“ Namen sind als Beweismittel zulässig. Zudem haften Makler persönlich nach § 21 Abs. 2 AGG – unabhängig davon, ob der Vermieter sich das Verhalten ebenfalls zurechnen lassen müsste.

Für den erheblichen Verstoß im vorgenannten Fall hat der BGH eine Entschädigung von 3.000 EUR sowie die Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten bestätigt.