Bedeutende Entwicklungen aus dem Immobiliensektor –  
Update November 2025

In dieser Ausgabe ergänzen wir unsere bewährte Darstellung aktueller immobilienrechtlicher Entscheidungen um ein Thema aus der täglichen Beratungspraxis. Wir zeigen Ihnen, dass auch vertraute Themen von Zeit zu Zeit einer fachlichen Auffrischung bedürfen. Wir hoffen, mit diesem Format einen nachhaltigen Beitrag zur Diskussion immobilienrechtlicher Fragestellungen zu leisten.

Thema des Monats: Die Textform für Gewerberaummietverträge

Mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz, das am 01.01.2025 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber das Schriftformerfordernis für langfristige Gewerberaummietverträge durch ein Textformerfordernis ersetzt (§ 578 Abs. 1 BGB in der seit dem 01.01.2025 geltenden Fassung – vgl. hierzu auch unser Beitrag aus dem letzten Jahr: Bedeutende Entwicklungen aus dem Immobiliensektor – November-Update).

Was hat sich geändert?

Bislang war für Gewerberaummietverträge mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben (§ 550 BGB a. F.). Mit der Neufassung des § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB genügt die sogenannte Textform, § 126b BGB. Das bedeutet: Eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Aussteller erkennen lässt – etwa per E-Mail, PDF oder Messenger – ist ausreichend. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr erforderlich.

Welche Verträge sind betroffen?

Für Altverträge, die vor dem 01.01.2025 geschlossen wurden, gilt das bisherige Schriftformerfordernis noch bis einschließlich 01.01.2026 (Übergangsvorschrift Art. 229 § 70 Abs. 1 EGBGB) – es sei denn, der Vertrag wurde nach dem 01.01.2025 geändert. In diesem Fall gilt bereits ab dem Änderungszeitpunkt die Textform. Ab dem 02.01.2026 ist dann ausschließlich die Textform maßgeblich – auch für (nicht im Jahr 2025 geänderte) Altverträge.

Was bedeutet das für die Praxis?

Die neue Textformregelung für langfristige Gewerberaummietverträge bringt ab dem 02.01.2026 Erleichterungen beim Vertragsabschluss und/oder der Vertragsänderung mit sich.

Es empfiehlt sich eine Prüfung, inwiefern bestehende Vertragswerke und bisherige Regelungsmechanismen angepasst werden sollten, um den neuen Anforderungen gerecht zu werden. All diejenigen, die zukünftig eine andere Form als die Textform beibehalten bzw. vereinbaren möchten, sollten schnellstmöglich eine entsprechende Vereinbarung treffen. Es ist nämlich zweifelhaft, ob bestehende Schriftform(heilungs)klauseln, die sich auf die alte Gesetzeslage (Schriftform) beziehen, automatisch auf die neue Gesetzeslage (Textform) übertragbar sind, insbesondere ob solche Klausel dahin gehend auszulegen sind, dass die Parteien jedenfalls ein gewillkürtes Schriftformerfordernis unter Berücksichtigung der §§ 578 Abs. 1, 550 und 126b BGB für diesen Vertrag vereinbaren wollten.

Rechtsprechungsübersicht

Im Anschluss an das Thema des Monats folgt wie gewohnt eine Auswahl aktueller Entscheidungen aus der immobilienrechtlichen Rechtsprechung.

Alle Jahre wieder: Räum- und Streupflichten – und wer haftet bei Glätteunfällen?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 06.08.2025 (Az.: VIII ZR 250/23) klargestellt, dass der vermietende Wohnungseigentümer auch für die Verkehrssicherheit auf Wegen haftet, wenn diese Wege im Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft stehen. Entscheidend sei an dieser Stelle nämlich nicht die Eigentumslage an dem Weg, sondern vielmehr die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, die auch vertragliche Nebenpflichten wie die Räum- und Streupflicht umfasse.

In dem zugrunde liegenden Sachverhalt stürzte die Klägerin, Mieterin einer Eigentumswohnung des beklagten Vermieters in einem Mehrfamilienhaus, im Januar 2017 auf einem vereisten, nicht geräumten Gehweg des gemeinschaftlichen Grundstücks und verletzte sich dabei erheblich. Die Schneeräumung wurde durch einen professionellen Hausmeisterdienst im Auftrag der Eigentümergemeinschaft durchgeführt.

Während das Amtsgericht (AG) Wetzlar (Urteil vom 16.02.2023 – Az.: 35 C 158/21) der Klägerin ein Schmerzensgeld zusprach, lehnte das Landgericht (LG) Limburg (Urteil vom 06.10.2023 – Az.: 3 S 32/23) eine Haftung des Vermieters ab. Zur Begründung führte es aus, dass die Verkehrssicherungspflicht originär bei der Wohnungseigentümergemeinschaft liege, nicht bei dem Beklagten als einzelnem Wohnungseigentümer. Nach der Übertragung der Räum- und Streupflicht im Winter von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf einen professionellen Hausmeisterdienst komme eine Haftung daher nur noch bei Verletzung von Kontrollpflichten gegenüber dem Winterdienst in Betracht, wofür keine Anhaltspunkte vorlägen. Auch der Mietvertrag enthalte keine persönliche Verpflichtung des Beklagten zur Durchführung der Winterdienstarbeiten.

Dem ist der BGH entschieden entgegengetreten: Die Auffassung des LG führe zu einem sachlich nicht gerechtfertigten unterschiedlichen Schutzniveau im Mietrecht und sei rechtsdogmatisch nicht haltbar. Entscheidend seien in diesem Zusammenhang nicht etwa die Eigentumsverhältnisse an dem Weg, sondern die Stellung der Partei im Mietvertrag. Die Pflicht zur Räumung und Streuung folge aus der dem Vermieter obliegenden Pflicht, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zur Mietsache zu gewähren. Die dem Vermieter obliegende Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) erstrecke sich dabei auch darauf, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen. Dabei komme es nicht darauf an, ob der Vermieter Alleineigentümer oder Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei. Eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag liege im vorliegenden Fall nicht vor.

BGH zur Eigenbedarfskündigung: Umbau- und Verkaufsabsichten einer Wohnung schließen Eigenbedarf hinsichtlich anderer Wohnung nicht aus

Die Eigenbedarfskündigung im Wohnraummietrecht bleibt ein juristisches „Minenfeld“ zwischen Eigentums- und Mieterschutz. Mit Urteil vom 24.09.2025 (Az.: VIII ZR 289/23) hat der BGH erneut klargestellt, dass Umbau- und Verkaufsabsichten eines Vermieters eine Eigenbedarfskündigung nicht ausschließen – und insbesondere nicht automatisch eine Verwertungskündigung darstellen.

Gegenstand des Verfahrens war eine Räumungsklage infolge einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters. Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung im vierten Obergeschoss eines Berliner Mehrfamilienhauses, die er selbst bewohnt. Über seiner Wohnung befindet sich ein bislang unausgebautes Dachgeschoss, das ebenfalls in seinem Eigentum steht. Im dritten Obergeschoss liegt die seit 2006 an die Beklagte vermietete Wohnung, ebenfalls im Eigentum des Klägers.

Mit Schreiben vom 01.11.2021 kündigte der Kläger das Mietverhältnis über die Wohnung im dritten Obergeschoss zum 31.07.2022 wegen Eigenbedarfs. Den Eigenbedarf begründete er damit, dass er das Dachgeschoss ausbauen und mit seiner Wohnung im vierten Obergeschoss verbinden wolle. Während der mehrmonatigen Bauphase sei seine Wohnung nicht nutzbar, weshalb er die darunter liegende Wohnung der Beklagten benötige. Nach Abschluss der Arbeiten wolle er seine bisherige Wohnung im vierten Obergeschoss verkaufen.

Im Wohnraummietrecht setzt eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ein berechtigtes Interesse voraus. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – Eigenbedarf). Alternativ kann eine Kündigung auch auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützt werden, wenn der Vermieter durch das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird (Verwertungskündigung).

Das AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 09.05.2023 – Az.: 206 C 366/22) gab der Räumungsklage zunächst statt. Das LG Berlin (Urteil vom 20.11.2023 – Az.: 64 S 116/23) hob das Urteil jedoch auf und stufte die Kündigung als Verwertungskündigung ein. Es sah im geplanten Verkauf der bisherigen Wohnung das maßgebliche Motiv und unterstellte eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der strengeren Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Der BGH hat die vom LG vorgenommenen Einordnung sehr deutlich zurückgewiesen: „Das LG hat bereits die nach der Rechtsprechung des BVerfG und des Senats geltenden Maßstäbe für das Vorliegen von Eigenbedarf im Sinne des § 573 II Nr. 2 BGB verkannt, demgegenüber einen Fall der Verwertungskündigung nach § 573 II Nr. 3 BGB angenommen und rechtsfehlerhaft gemeint, das Sich-Berufen des Kl. auf einen Eigenbedarf sei deshalb rechtsmissbräuchlich.“ Auch wenn der BGH die Entscheidung im Ergebnis zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückgewiesen hat, hat er inhaltlich jedenfalls Folgendes klargestellt:

1) Zur Verwertungskündigung:

Der Anwendungsbereich des § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB sei schon nicht eröffnet, wenn – wie hier – nicht die vermietete Wohnung, sondern eine andere verkauft werden soll.

2)  Zur Eigenbedarfskündigung:

a) Der BGH erläutert nochmals ausführlich den Prüfungsmaßstab im Zusammenhang mit der Eigenbedarfskündigung, insbesondere wann ein „Benötigen“ im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegt. Maßgeblich sei dabei, ob der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt, nachvollziehbar begründet und nicht rechtsmissbräuchlich sei. Gerichte dürften dabei nicht ihre eigenen Vorstellungen von „angemessenem Wohnen“ an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen.

b) Der bloße Umstand, dass – wie vorliegend – der Kläger seine bisherige Wohnung verkaufen möchte, mache die Eigenbedarfskündigung nicht automatisch rechtsmissbräuchlich. Auch ein willentlich herbeigeführter Bedarf sei zu respektieren, sofern er auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht.

Die Entscheidung des BGH verdeutlicht einmal mehr, dass Eigenbedarfskündigungen nicht pauschal anhand äußerer Umstände wie Verkaufsabsichten bewertet werden dürfen, sondern stets im Lichte der konkreten Lebensplanung des Vermieters und der rechtlichen Maßstäbe des § 573 BGB zu prüfen sind.

OLG Frankfurt zur Aufrechnung im Gewerberaummietrecht

Mit Hinweisbeschluss vom 24.07.2025 (Az.: 24 U 82/24) hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt die Wirksamkeit gängiger formularmäßiger Aufrechnungsverbote mit bestrittenen oder nicht rechtskräftig festgestellten Ansprüchen in Gewerberaummietverträgen bestätigt – und zwar auch über die Beendigung des Mietverhältnisses hinaus.

Der Entscheidung lag in Eckpunkten der folgende Sachverhalt zugrunde: Der Kläger verlangte von der Beklagten die Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 8.032,50 EUR für die Monate Mai bis Juli 2023. Die Beklagte hatte die Mieträume zum Betrieb eines Cafés angemietet, jedoch keine Genehmigung zum Alkoholausschank erhalten. Nach ausbleibender Mietzahlung kündigte der Kläger das Mietverhältnis. Die Beklagte berief sich demgegenüber auf eine vertragliche Sonderregelung, wonach im Fall der Nichterteilung einer Genehmigung eine Rückerstattung der Miete vorgesehen sei. Zudem erklärte sie hilfsweise die Aufrechnung mit Gegenforderungen in Höhe von insgesamt 28.500 EUR – bestehend aus einer bei Vertragsschluss geleisteten Zahlung (15.000 EUR), der Kaution (6.000 EUR) sowie Wertsteigerungsansprüchen (8.887 EUR).

Jedenfalls mit der Hilfsaufrechnung ist die Beklagte nicht durchgedrungen, da die zur Aufrechnung gestellten Forderungen streitig und nicht entscheidungsreif waren. Maßgeblich war dabei § 7 des Mietvertrags, wonach eine Aufrechnung nur mit unbestrittenen, rechtskräftig festgestellten oder entscheidungsreifen Forderungen zulässig ist – eine in Gewerberaummietverträgen gängige Klausel.

Das OLG hat klargestellt, dass ein formularmäßiger Ausschluss der Aufrechnung mit bestrittenen oder nicht rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig ist. Dies gelte auch dann, wenn die Klausel mit einem Minderungsausschluss kombiniert sei. Solche Klauseln seien von Amts wegen zu berücksichtigen, selbst wenn sich keine Partei ausdrücklich darauf berufe.

Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung des Mietobjekts bleibe die Aufrechnungsbeschränkung wirksam. Die höchstrichterliche Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des BGH zur Unwirksamkeit entsprechender Klauseln in Architektenverträgen (BGH, Urteil vom 07.04.2011 – Az.: VII ZR 209/07), auf die die Beklagte Bezug nahm, sei nicht auf Gewerberaummietverhältnisse übertragbar. Hier führten solche Klauseln zu einer unangemessenen Benachteiligung des Bestellers, da dieser Gefahr laufe, trotz mangelhafter oder unvollständiger Leistung zur vollen Zahlung gezwungen zu sein – eine Konstellation, die sich im Mietrecht so nicht stellt.