Bedeutende Entwicklungen aus dem Immobiliensektor – November-Update

In der lebhaften Welt des Immobilienrechts kommt es nie zum Stillstand. In dieser Ausgabe präsentieren wir Ihnen die vierte Runde unseres Überblicks, in dem wir die jüngsten Entwicklungen im Bereich des Immobilienrechts beleuchten – angesichts der aktuellen politischen Entwicklungen legen wir den Fokus dabei bewusst ausschließlich auf die Legislative. 

Viertes Bürokratieentlastungsgesetz: Erleichterung für Mietverträge durch Text- statt Schriftform

Am 29.10.2024 wurde das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Eine wesentliche Änderung betrifft das gesetzliche Schriftformgebot für langfristige Mietverhältnisse. Zukünftig wird für Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume die Textform ausreichen, um den bürokratischen Aufwand zu reduzieren und die Flexibilität bei der Vertragsgestaltung zu erhöhen.  

Nach den gegenwärtigen gesetzlichen Regelungen des § 550 BGB gilt: Wird der Mietvertrag für länger als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit. Hiernach muss der Mietvertrag gemäß § 126 BGB eigenhändig unterzeichnet werden, um das Risiko einer vorzeitigen Kündbarkeit auszuschließen. 

Gemäß Art. 14 BEG IV wird § 550 BGB wie folgt modifiziert: „§ 550 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.“ „Textform“ im Sinne des § 126b BGB bedeutet, dass eine lesbare Erklärung, die den Absender nennt, abgegeben wird und auf einem dauerhaften Datenträger gespeichert ist. Dies kann durch E-Mail, Telefax oder andere elektronische Dokumente erfolgen.  

Art. 14 des BEG IV tritt zum 01.01.2025 in Kraft. Für bestehende Mietverhältnisse gilt das bisherige Schriftformgebot noch zwölf Monate nach Inkrafttreten. Für neue Mietverträge und Änderungen genügt die Textform.

Auch nach der Gesetzesänderung sollten Mietvertragsparteien ihre Vereinbarungen vollständig und sorgfältig dokumentieren. Sie sollten insbesondere sicherstellen, dass alle wesentlichen Vereinbarungen in einer einheitlichen Textdatei festgehalten und elektronisch signiert werden. Die Textform spart zwar Zeit im Vertragsabschlussprozess, da Unterschriftstermine und der Versand von Vertragsurkunden entfallen, beim Erwerb vermieteter Immobilien bleibt die Überprüfung der Einhaltung des Schriftformgebots jedoch vorerst weiterhin wichtig, um rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden, da die neue Regelung erst für Mietverhältnisse gilt, die nach dem 01.01.2025 abgeschlossen werden. Im Übrigen wird sich zeigen, ob die Regelung tatsächlich zu einer (zeitlichen) Erleichterung bei der Überprüfung von Mietverträgen führt oder ob die Lockerung der mit dem Schriftformerfordernis verbundenen Warnfunktion neue Probleme schafft, z. B. weil nun schneller neue Vereinbarungen getroffen werden können. 

Einigung bei der Mietpreisbremse? 

Das Bundesministerium der Justiz (BMJ) hat einen Referentenentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2028 auf den Weg gebracht.  

Die im Jahr 2015 eingeführte Mietpreisbremse soll den Anstieg der Wohnraummieten in Ballungsräumen verlangsamen. Sie sorgt dafür, dass die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags im Grundsatz nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die jeweilige Landesregierung entscheidet, wo die Mietpreisbremse angewendet wird, und muss dies auch gesondert begründen. Ende 2025 läuft die 2015 eingeführte Mietpreisbremse aus.

Der aktuelle Referentenentwurf sieht nun höhere Anforderungen für die Begründung vor, wenn die Mietpreisbremse in einem bestimmten Gebiet nach wie vor greifen soll. Dies soll gemäß BMJ sicherstellen, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse einer verfassungsgerichtlichen Kontrolle standhält. 

Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßt die Fortschritte bei der Verlängerung der Mietpreisbremse, kritisiert jedoch, dass die Regelung nicht wie im Koalitionsvertrag vereinbart bis Ende 2029, sondern nur bis Ende 2028 gelten soll. Mit Blick auf die prekäre Wohnraummietsituation fordert der DMB die Einhaltung der ursprünglichen Vereinbarung. Außerdem fordert er, dass die weiteren im Koalitionsvertrag vereinbarten mietrechtlichen Reformen wie die Absenkung der Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen und die Verbesserung des Nebenkostenrechts zügig umgesetzt werden.

Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2028 ist ein wichtiger Schritt, um den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu bremsen. Es bleibt jedoch – insbesondere mit Blick auf die aktuelle politische Situation – abzuwarten, ob und wann der Referentenentwurf oder weitere Reformen zur Stärkung des Mieterschutzes tatsächlich umgesetzt werden. 

Einfacheres und günstigeres Bauen durch das Gebäudetyp-E-Gesetz

Zum Referentenentwurf hatten wir schon in der Oktoberausgabe berichtet – Bedeutende Entwicklungen aus dem Immobiliensektor – Oktober-Update. Nun hat die Bundesregierung am 06.11.2024 den Gesetzentwurf zur Änderung des Bauvertragsrechts beschlossen, mit der Bauen in Deutschland einfacher, günstiger und schneller werden soll. Zur Erinnerung: Ziel soll es sein, von nicht zwingenden Standards leichter abweichen zu können, insbesondere von Komfortstandards. Fachleute schätzen, dass dadurch jährlich über 8 Mrd. Euro eingespart werden können. Das Gesetz trägt die Kurzbezeichnung „Gebäudetyp-E-Gesetz“ (vollständiger Titel: „Entwurf eines Gesetzes zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus“) und soll auch Bauprojekte ermöglichen, bei denen nicht zwingende Standards nicht eingehalten werden. Im Vordergrund soll die Förderung von innovativem und einfachen Bauen stehen, ohne Kompromisse bei der Sicherheit einzugehen. Begleitet wird der Gesetzentwurf durch die „Leitlinie und Prozessempfehlung Gebäudetyp E“ des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen. 

Mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz setzt die bestehende Bundesregierung ein klares Zeichen für eine Vereinfachung und Beschleunigung des Bauens sowie eine Kostensenkung beim Bau in Deutschland. Der Ansatz ist vielversprechend. Ob er angesichts der undurchsichtigen Komplexität von DIN-Normen und der anerkannten Regeln der Technik letztlich für den bauenden Verbraucher ein probates Mittel ist, bleibt abzuwarten – sofern das Gesetz tatsächlich noch verabschiedet wird. 

Neuer Gesetzentwurf: Digitalisierung des Grundstückskaufs auf dem Vormarsch  

Das BMJ hat am 05.11.2024 einen Referentenentwurf zur Digitalisierung beim Grundstückskauf veröffentlicht. Grundstückskaufverträge sollen künftig vollständig digital abgewickelt werden, was den Austausch von Dokumenten und Informationen zwischen Notaren, Gerichten und Behörden betrifft. Der Austausch soll über das elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach (EGVP) bzw. ELSTER – also schneller, effizienter und sicherer – erfolgen.

Künftig sollen Notare, Behörden und Gerichte Anzeigen, Anträge und Genehmigungen elektronisch austauschen, um Verfahren zu beschleunigen und den Papierverbrauch zu reduzieren. 

Die Zeitpunkte für die elektronische Kommunikation sollen durch Rechtsverordnung bestimmt werden. Der Referentenentwurf wurde an die Länder und Verbände versendet und auf der Internetseite des BMJ veröffentlicht. Interessierte Kreise können bis zum 13.12.2024 Stellung nehmen. Wir halten Sie hierzu natürlich auf dem Laufenden.