Entwicklungen aus dem Immobiliensektor – Update Juni 2026

Pünktlich zur Jahresmitte melden wir uns zurück mit aktuellen Themen und Entwicklungen aus dem Immobiliensektor. Neben dem Thema des Monats Indexmiete, zu der die Rechtsprechung derzeit wichtige Leitlinien für die Vertragsgestaltung aufzeigt, stellen wir drei Entscheidungen zu Aufklärungs- und Offenbarungspflichten dar. Ergänzend werfen wir einen Blick auf den Datenschutz in Mieträumen und geben einen Ausblick auf das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz.

Thema des Monats: Indexmiete

Indexmietvereinbarungen gelten – neben der Staffelmiete – als ein praktikables Instrument zur Anpassung der Miete an die Inflationsentwicklung. Für Wohnraummietverhältnisse enthält § 557b BGB eine spezielle gesetzliche Regelung, die jedoch auf gewerbliche Mietverhältnisse keine Anwendung findet, auch wenn im gewerblichen Bereich Indexmietvereinbarungen weit(er) verbreitet sind.

Gerade im gewerblichen Mietrecht zeigt die aktuelle Rechtsprechung, dass die vertragliche Ausgestaltung einer Indexmietvereinbarung rechtlich anspruchsvoll ist und erhebliches Konfliktpotenzial birgt: Neben den Vorgaben des Preisklauselgesetzes (PrKG) sind auch die AGB-rechtlichen Anforderungen der §§ 307 ff. BGB zu beachten.

Das auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbare Preisklauselgesetz, das für Wohnraummietverhältnisse aufgrund des § 557b BGB nachrangige Bedeutung hat, verbietet grundsätzlich Vertragsklauseln, die Geldschulden (damit also den geschuldeten Mietzins) automatisch an Preis- oder Lohnentwicklungen koppeln. Ziel ist der Schutz der Geldwertstabilität; Ausnahmen sind nur in den im PrKG vorgesehenen engen Grenzen zulässig.

Für die wirksame Vereinbarung einer Indexmiete stehen für gewerbliche Mietverträge dabei insbesondere zwei Voraussetzungen im Vordergrund: Zum einen muss der Vermieter sich für mindestens zehn Jahre binden, etwa durch eine entsprechende Mindest- oder Optionslaufzeit (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 PrKG). Zum anderen muss die Indexvereinbarung symmetrisch ausgestaltet sein. Das heißt, eine Regelung, die zwar Mietsteigerungen bei steigenden Indizes vorsieht, Mietsenkungen bei fallenden Indizes jedoch ausschließt, verstößt gegen § 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG und ist unwirksam.

Zudem ergibt sich hinsichtlich der Rechtsfolgen eine Besonderheit: Die Unwirksamkeit einer Preisklausel tritt grundsätzlich erst mit rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes ein (§ 8 PrKG).

Unabhängig davon unterliegt die Indexvereinbarung zusätzlich der AGB-rechtlichen Kontrolle. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 11.03.2026 (Az.: XII ZR 51/25) klargestellt, dass Indexklauseln in Gewerbemietverträgen der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB unterliegen. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um eine reine Indexklausel oder um eine Kombination aus Index- und Staffelmiete handelt, die als solche nicht per se unzulässig ist (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 11.12.2025 – Az.: 12 U 748/25), solange die Index- und Staffelvereinbarung nicht parallel laufen.

Diese Klarstellung hat erhebliche Konsequenzen für die Rechtsfolgen: Während ein Verstoß gegen das PrKG grundsätzlich erst ab rechtskräftiger Feststellung zur Unwirksamkeit führt, ist eine gegen § 307 BGB verstoßende Klausel von Anfang an unwirksam (ex tunc). Der BGH erteilt damit zugleich der bislang umstrittenen Auffassung eine Absage, wonach ein Verstoß gegen §§ 307 ff. BGB auch die Rechtsfolge des § 8 PrKG auslösen könne.

Der BGH betont ausdrücklich die unterschiedlichen Zielrichtungen der Regelungsregime: Das Preisklauselgesetz diene der Geldwertstabilität, während die AGB-Kontrolle den Interessenausgleich zwischen den Vertragsparteien gewährleiste. Ein Vorrang bestehe nicht; beide Prüfungen seien nebeneinander vorzunehmen – einschließlich ihrer jeweiligen Rechtsfolgen.

Für die Praxis bedeutet dies, dass selbst PrKG-konforme Klauseln an der AGB-Kontrolle scheitern können, mit der Folge ihrer vollständigen Unwirksamkeit ex tunc. Dies verschärft insbesondere das Risiko in Konstellationen, in denen die Parteien die lediglich ex nunc wirkende Unwirksamkeit nach dem PrKG bewusst einkalkuliert haben.

Offenbarungs- und Aufklärungspflichten im Immobilienrecht weiter konkretisiert

Aufklärungs- und Offenbarungspflichten im Immobilienrecht sind ein wiederkehrendes Thema und regelmäßig Gegenstand der Rechtsprechung. Für das Bestehen solcher Pflichten ist es maßgeblich, ob ein konkreter, für den Vertragsentschluss wesentlicher Umstand vorliegt und ob der jeweilige Vertragspartner dessen Offenlegung nach Treu und Glauben erwarten durfte.

Keine Offenbarungspflicht bei bloßer Verkaufsabsicht

Eine bloße Verkaufsabsicht stellt grundsätzlich keinen solchen Umstand dar. Das Landgericht (LG) Stuttgart hat mit Beschluss vom 09.02.2026 (Az.: 13 S 67/25) entschieden, dass eine Aufklärungspflicht über eine Verkaufsabsicht des Vermieters regelmäßig nicht besteht, solange es noch keinen konkreten Kaufinteressenten gibt.

Im zugrunde liegenden Fall hatte die Mieterin mit dem damaligen Eigentümer einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen. Kurz darauf veräußerte dieser die Wohnung; der Erwerber kündigte das bestehende Mietverhältnis mit der Mieterin wegen Eigenbedarf. Aus diesem Grund machte die Mieterin Schadensersatz geltend und argumentierte, der frühere Vermieter (Voreigentümer) hätte sie darüber informieren müssen, dass die Wohnung bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zum Verkauf angeboten worden sei.

Das Gericht hat eine Aufklärungspflicht verneint. Zwar sei die Verkaufsabsicht grundsätzlich vorhanden gewesen, sie habe sich jedoch noch nicht auf einen bestimmten Erwerber konkretisiert. Die Wohnung sei mehreren Interessenten angeboten worden. Darin sah das Gericht lediglich einen Anhaltspunkt für einen möglichen künftigen Eigenbedarf, nicht jedoch einen offenbarungspflichtigen Umstand.

Nach der Rechtsprechung des BGH kommt eine Offenbarungspflicht in solchen Fällen nur dann in Betracht, wenn der Vermieter den Eindruck eines langfristig gesicherten Mietverhältnisses erweckt oder auf Nachfrage unzutreffende Angaben macht. An beiden Voraussetzungen fehlte es im entschiedenen Fall.

Aufklärungspflichten im Stadium der Vertragsverhandlungen

An die eingangs genannten Grundsätze knüpft die Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz vom 26.02.2026 (Az.: 2 U 1333/24) an, die die vorvertraglichen Aufklärungspflichten bei Grundstückskaufverhandlungen präzisiert.

Im zugrunde liegenden Fall verlangte ein gewerblicher Grundstückshändler Schadensersatz in Höhe von 2 Mio. EUR, nachdem Kaufvertragsverhandlungen über ein Gewerbeareal gescheitert waren. Er warf der Verkäuferseite vor, ihn nicht hinreichend darüber informiert zu haben, dass sich auf den Grundstücken zuvor eine Hausmülldeponie befunden habe. Als er hiervon erstmals erfuhr, gab er seinen Erwerbsentschluss auf.

Das Gericht hat zunächst klargestellt, dass bereits die Aufnahme von Vertragsverhandlungen ein gesetzliches Schuldverhältnis mit Rücksichtnahmepflichten begründet. Eine Partei sei danach verpflichtet, über solche Umstände aufzuklären, die für den Vertragsentschluss wesentlich und nur ihr bekannt seien.

Im konkreten Fall hat das Gericht jedoch eine Pflichtverletzung verneint. Die Verkäuferin hatte dem Käufer einen Altlastenkatasterauszug sowie ein Bodengutachten zur Verfügung gestellt und auf weitere Erkenntnisquellen hingewiesen. Vor diesem Hintergrund könne der Käufer die relevanten Informationen bei gehöriger Sorgfalt selbst erkennen. Es obliege daher ihm, die Angaben auszuwerten und weitere Nachforschungen anzustellen.

Offenbarungspflichten beim Grundstückskauf und Voraussetzungen der Arglist

Die Entscheidung des BGH vom 27.03.2026 (Az.: V ZR 169/24) führt die oben dargestellten Grundsätze fort und konkretisiert insbesondere die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung.

Im vorliegenden Fall erwarb die Klägerin ein im Maklerexposé als „freistehendes Einfamilienhaus“ bezeichnetes Objekt. Tatsächlich befand sich das Objekt jedoch in einem Wochenendhausgebiet, in dem ein dauerhaftes Wohnen baurechtlich unzulässig war. Der Verkäuferin war dieser Umstand bekannt. Die Klägerin machte daher Schadensersatzansprüche geltend und begehrte zudem die Feststellung, dass die Forderung auf einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung der Verkäuferin beruht.

Die Sache wurde für weitere Feststellungen an das Berufungsgericht zurückverwiesen, jedoch nicht ohne umfangreiche grundsätzliche Ausführungen des BGH. So hat der BGH zunächst bekräftigt, dass eine Offenbarungspflicht insbesondere dann besteht, wenn Angaben des Verkäufers geeignet sind, beim Käufer eine Fehlvorstellung über wesentliche Eigenschaften der Immobilie hervorzurufen. In solchen Fällen sei ungefragt über die entsprechenden Umstände aufzuklären, wenn der Verkäufer erkennt oder damit rechnen muss, dass der verschwiegene Umstand für den Kaufentschluss erheblich sei.

Die fehlende baurechtliche Zulässigkeit des Dauerwohnens betreffe die Nutzbarkeit der Immobilie unmittelbar und stelle daher im vorliegenden Fall einen offenbarungspflichtigen Umstand dar und begründe zugleich einen Sachmangel.

Für die Frage, ob dieser Mangel auch arglistig verschwiegen wurde, sei darüber hinaus erforderlich, dass der Verkäufer den Mangel kenne oder ihn zumindest für möglich halte und zugleich billigend in Kauf nehme, dass der Käufer hiervon keine Kenntnis habe. Der BGH hat im vorliegenden Fall auch das Bestehen einer arglistigen Täuschung bejaht, weil durch die Bezeichnung als „Einfamilienhaus“ eine zulässige Dauerwohnnutzung suggeriert wurde, obwohl die Verkäuferin die entgegenstehenden baurechtlichen Beschränkungen kannte und diesen Widerspruch bewusst nicht offenlegte.

Fazit

Die Entscheidungen verdeutlichen, dass Aufklärungs- und Offenbarungspflichten maßgeblich durch die konkrete Tatsachensituation geprägt werden. Eine ungefragte Offenlegung ist nur bei solchen Umständen geschuldet, die für den Vertragsentschluss erkennbar wesentlich sind und deren Mitteilung der Vertragspartner nach Treu und Glauben erwarten darf. Zugleich wird die Eigenverantwortung des Vertragspartners betont, soweit ihm zugängliche Informationsquellen zur Verfügung stehen.

Datenschutzproblematik bei smarten Rauchmeldern

Neben der Rechtsprechung rücken zunehmend auch andere Themen in den Fokus des Immobilienrechts: Ein Beispiel hierfür ist der Einsatz sogenannter smarter Rauchmelder, der bei aller Begeisterung für die technische Weiterentwicklung datenschutzrechtliche Fragestellungen in Mietverhältnissen aufwirft. Anders als klassische Rauchmelder detektieren diese Geräte nicht nur einen Brand, sondern erfassen zusätzlich Raum- und Klimadaten, etwa zu Temperatur, Luftfeuchtigkeit oder Nutzungsgewohnheiten.

Die aktuellen Tätigkeitsberichte der Datenschutzaufsichtsbehörden zeigen, dass gerade diese erweiterten Funktionen rechtlich problematisch sein können. Denn aus den erhobenen Daten lassen sich Rückschlüsse auf das Verhalten der Bewohner ziehen, etwa auf Anwesenheitszeiten oder alltägliche Abläufe wie Kochen, Duschen oder Lüften. Damit ist der besonders geschützte Bereich der privaten Lebensführung betroffen; es liegt eine Verarbeitung personenbezogener Daten vor.

Nach Auffassung des Bayerischen Landesamts für Datenschutzaufsicht (BayLDA) ist der Einsatz solcher Monitoring-Funktionen des Rauchmelders im Mietverhältnis regelmäßig nur auf der Grundlage einer ausdrücklichen Einwilligung der betroffenen Mieter zulässig. Die Argumentation über berechtigte Interessen des Vermieters scheide in der Regel aus. Das BayLDA stellt insoweit darauf ab, dass die private Wohnung als Kernbereich der Lebensführung einem besonderen Schutz unterliegt.

Die Einwilligung der Mieter müsse – so das BayLDA – freiwillig und informiert erfolgen. Insbesondere dürfe der Abschluss oder Fortbestand des Mietverhältnisses nicht von ihr abhängig gemacht werden. Fehle eine wirksame Einwilligung, seien die zusätzlichen Funktionen zu deaktivieren.

Hinzu treten praktische Umsetzungsprobleme. Das BayLDA beanstandet insbesondere unklare Datenflüsse, sehr kurze Erhebungsintervalle (teilweise im Minutentakt) sowie lange Speicherfristen. Kritisch gesehen wird zudem der Einsatz externer – teilweise internationaler – Dienstleister bei unklaren Datenübermittlungen sowie die Möglichkeit unbeabsichtigter Aktivierungen von Sendefunktionen. Häufig sei zudem nicht gewährleistet, dass Mieter die für eine wirksame Einwilligung erforderlichen Informationen tatsächlich erhalten und verstehen.

Für die Praxis dürfte sich – jedenfalls nach Auffassung u. a. des BayLDA – eine gewisse Tendenz abzeichnen: Der Einsatz smarter Rauchmelder ist datenschutzrechtlich nur unter engen Voraussetzungen zulässig und erfordert eine transparente sowie restriktive Ausgestaltung.

Ausblick: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz

Mit dem von der Bundesregierung eingebrachten Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich soll das geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG) grundlegend neu ausgerichtet werden. Ziel ist zugleich die Umsetzung der EU‑Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 (EU-Richtlinie), die bis zum 29.05.2026 in nationales Recht zu überführen ist. Die EU-Richtlinie enthält insbesondere Vorgaben zu Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude, zur Einführung des Nullemissionsgebäudes sowie zur nachhaltigen Mobilität.

Der medial stark diskutierte Kernpunkt des Gesetzentwurfs ist der Wegfall der bisherigen 65 %-Vorgabe für neu eingebaute Heizungen. Künftig soll die Wahl des Heizsystems deutlich technologieoffener ausgestaltet werden. An die Stelle der bisherigen Detailvorgaben treten neue Steuerungsinstrumente: Ab 2029 ist ein schrittweise steigender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe („Bio‑Treppe“) vorgesehen. Ergänzend soll ab 2028 eine Grüngas- und Grünölquote für Inverkehrbringer eingeführt werden.

Weniger im Fokus der öffentlichen Diskussion stehen bislang die mit der EU-Richtlinie verbundenen Änderungen im Bereich der Energieausweise. Die EU-Richtlinie selbst sieht insoweit eine deutliche Aufwertung des Energieausweises als zentrales Transparenz- und Steuerungsinstrument vor. Insbesondere wird der Anwendungsbereich ausgeweitet: Ein Energieausweis ist künftig nicht nur bei Verkauf oder Neuvermietung relevant, sondern auch bei der Verlängerung von Mietverhältnissen sowie bei größeren Renovierungen. Darüber hinaus verfolgt die Richtlinie das Ziel einer stärkeren Harmonisierung und Vergleichbarkeit der Energieausweise innerhalb der Europäischen Union, etwa durch eine einheitliche Effizienzskala. Konkrete Ausgestaltungen dieser Vorgaben – insbesondere zur erweiterten Vorlagepflicht oder zur inhaltlichen Ausgestaltung des Energieausweises – lassen sich dem vorliegenden Gesetzentwurf jedoch bislang nicht ausdrücklich entnehmen. Insoweit bleibt abzuwarten, in welcher Form diese Anforderungen umgesetzt werden.

Das Gesetzgebungsverfahren ist derzeit noch nicht abgeschlossen. Der Bundestag hat den Gesetzentwurf nach erster Lesung am 11.06.2026 zur weiteren Beratung an die zuständigen Ausschüsse überwiesen.  In der öffentlichen Anhörung des Wirtschaftsausschusses am 22.06.2026 ist der Entwurf bei den Sachverständigen auf massive Kritik gestoßen.