Bedeutende Entwicklungen aus dem Immobiliensektor – Update April 2026

Nach einer kurzen Pause im März melden wir uns nun im Frühjahr mit spannenden Entwicklungen aus dem Immobiliensektor zurück: Zahlreiche neue gerichtliche Entscheidungen präzisieren die Anforderungen an Eigenbedarfskündigungen weiter; genau diesen Entwicklungen widmen wir uns in unserem Thema des Monats. Zudem geben wir den gewohnten Überblick über weitere aktuelle Entscheidungen und Reformvorhaben.

Thema des Monats: Kündigung wegen Eigenbedarfs

Die gesetzliche Grundlage für die Eigenbedarfskündigung des Vermieters findet sich in § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB. Hiernach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Kündigungen wegen Eigenbedarfs stehen derzeit verstärkt im Fokus der Rechtsprechung. Mehrere aktuelle Entscheidungen verdeutlichen, wie sorgfältig die Gerichte prüfen und wie unterschiedlich die Konstellationen im Einzelfall sein können. Gemeinsam ist ihnen jedoch eine klare Tendenz: Die Anforderungen an ein tragfähiges Nutzungsinteresse bleiben hoch. Vermieter müssen ihren Eigenbedarf bereits im Zeitpunkt der Kündigung nachvollziehbar, konkret und plausibel darlegen.

Wunsch nach attraktivem Wohnumfeld genügt nicht

Das Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte hat mit Urteil vom 15.01.2026 (Az.: 122 C 36/25) entschieden, dass der Wunsch eines Kindes der Vermieterin, das bereits mit den Eltern in Berlin wohnt, künftig in einem angesagteren Berliner Künstlerquartier wohnen zu wollen, keinen Eigenbedarf begründet. Die entsprechende Räumungsklage ist daher abgewiesen worden. Das Gericht hat klargestellt, dass persönliche Vorlieben oder die Attraktivität eines bestimmten Stadtteils hierfür nicht ausreichen. Erforderlich sei vielmehr ein ernsthaftes Nutzungsinteresse, das sich aus nachvollziehbaren Lebensumständen ergebe. Bei seiner Entscheidung hat das Gericht zudem die angespannte Wohnraumsituation sowie die wirtschaftliche Lage des Mieters berücksichtigt, dessen Interessen in der Abwägung überwogen.

Beruflich begründeter Eigenbedarf muss konkret belegt sein

Dass auch beruflich veranlasster Eigenbedarf substanziiert belegt werden muss, zeigt die Entscheidung des AG Berlin-Mitte vom 06.11.2025 (Az.: 107 C 5030/25). Der Vermieter hatte geltend gemacht, aus beruflichen Gründen neu in Berlin beginnen zu wollen. Das Gericht hat in der Entscheidung zum „Neuanfang in Berlin” jedoch keinen ausreichend konkreten Nutzungswillen gesehen, da die Pläne des Vermieters zu vage waren. Es gebe weder eine Stellenzusage noch laufende Bewerbungsverfahren. Auch die übrigen Angaben zu seinen beruflichen Perspektiven seien wenig konkret. Das Gericht hat daher ein ernsthaftes und zeitnahes Nutzungsinteresse verneint und die Klage gegen den aktuellen Mieter abgewiesen.

Zur Eigenbedarfskündigung der GbR

Unsicherheiten bestehen derzeit bei der Eigenbedarfskündigung durch eine vermietende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) ist die GbR ausdrücklich rechtsfähig, was die Frage aufwirft, ob ein Eigenbedarf weiterhin den Gesellschaftern zugerechnet werden kann. Zwar gibt es gesetzliche Argumente, die weiterhin für eine solche Zurechnung sprechen, erste unterinstanzliche Entscheidungen gehen jedoch in eine andere Richtung. Eine höchstrichterliche Klärung durch den Bundesgerichtshof steht noch aus; bis dahin besteht für die Praxis eine erhebliche Rechtsunsicherheit.

Zwischenfazit

Die vorgenannten Entscheidungen bestätigen, dass die Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung hoch sind und von der Rechtsprechung im Detail geprüft werden. Weder bloße Lebensstilwünsche noch unkonkrete berufliche Pläne genügen. Ein tatsächlicher, ernsthafter und zeitnaher Nutzungswille ist zwingend erforderlich.

Für Vermieter bedeutet das, dass der geltend gemachte Eigenbedarf frühzeitig und nachvollziehbar zu dokumentieren ist und dass die Gerichte die Interessen der Mieter stets sorgfältig in ihre Entscheidungsfindung einbeziehen. Im Hinblick auf vermietende GbRs bleibt eine Klärung der Rechtslage abzuwarten.

OLG München bestätigt Schadensersatzpflicht nach unberechtigter Kündigung wegen vermeintlichen Schriftformmangels

Mit Beschluss vom 23.07.2025 (Az.: 32 U 3422/24 e) hat das OLG München klargestellt, dass Vermieter ein erhebliches Haftungsrisiko eingehen, wenn sie langfristige Mietverträge vorschnell wegen eines vermeintlichen Schriftformmangels kündigen. Räume der Mieter die Mieträume und erweise sich dann die Kündigung als unwirksam, könne der Vermieter zum umfassenden Schadensersatz verpflichtet sein.

Im zugrunde liegenden Fall hatte die Vermieterin den über zehn Jahre fest abgeschlossenen Gewerbemietvertrag wegen angeblicher Schriftformmängel gekündigt. Sie war der Ansicht, der Mietbeginn sei unzureichend dokumentiert und der Mietgegenstand nicht klar bestimmt. Die Mieterin widersprach zwar, gab die Räume jedoch später heraus und mietete ein neues Objekt an. Erst im Räumungsprozess wurde rechtskräftig festgestellt, dass der Mietvertrag wirksam war und kein Schriftformmangel vorlag. Die Kündigung war damit von Anfang an unbegründet.

Das OLG hat in dem Ausspruch der unberechtigten Kündigung eine schuldhafte Pflichtverletzung des Vermieters gesehen. Bereits mit der Kündigung werde dem Mieter zu Unrecht der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache streitig gemacht. Dies verletze nicht nur die Gebrauchsgewährungspflicht, sondern auch die Rücksichtnahmepflichten nach § 241 Abs. 2 BGB. Für die hierdurch verursachten Schäden, insbesondere Mehrkosten für die Anmietung eines Ersatzobjekts, Umzugs‑ und Ausbaukosten, hafte der Vermieter dem Grunde nach aus § 280 Abs. 1 BGB.

Interessant für die Praxis sind insbesondere die Ausführungen des Gerichts zum Hinweis der Vermieterin, zwei Großkanzleien hätten im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung die Kündigung für plausibel gehalten. Dies genügte laut Gericht nicht, damit ein Verschulden des Vermieters entfällt. Für die zutreffende rechtliche Würdigung bleibe der Vermieter selbst verantwortlich. Auch ein Irrtum über die Rechtslage entlaste ihn nicht.

Zugleich hat das Gericht klargestellt, dass die Mieterin kein Mitverschulden trifft. Sie sei nicht verpflichtet gewesen, den Ausgang eines Räumungsverfahrens vor einer Ersatzanmietung abzuwarten. Angesichts der langen Vorlaufzeiten für neue Praxisräume, etwaiger baulicher Anpassungen und der Gefahr erheblicher Risiken bei einem möglichen Unterliegen sei es nachvollziehbar gewesen, dass sie sofort ein Ersatzobjekt angemietet habe. Das freiwillige Räumen stehe einem Schadensersatzanspruch nicht entgegen.

Neues zur Mietpreisbremse

1. Bundesverfassungsgericht bestätigt Mietpreisbremse

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit Beschluss vom 08.01.2026 (Az.: 1 BvR 183/25) die Mietpreisbremse erneut bestätigt. Eine Verfassungsbeschwerde einer Berliner Vermieterin gegen die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 hat das BVerfG nicht zur Entscheidung angenommen. Das Gericht hat in der Regelung weiterhin einen verfassungsrechtlich gerechtfertigten Eingriff in das Eigentumsrecht gesehen.

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Wiedervermietung in angespannten Wohnungsmärkten auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete und dient dem Schutz vor übermäßigen Mietsteigerungen. Im Ausgangsfall verlangten Berliner Mieter die Rückzahlung überhöhter Staffelmieten; die Zivilgerichte bis hin zum BGH gaben ihnen Recht.

Die Vermieterin machte vor dem BVerfG geltend, die Mietpreisbremse sei ungeeignet und unverhältnismäßig, insbesondere wegen ihrer Verlängerung, und griff auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung an. Das BVerfG ist dem nicht gefolgt: Die Regelung verfolge einen legitimen Zweck, sei geeignet und erforderlich und gefährde nicht die Substanz des Eigentums. Auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sei angesichts des gesetzgeberischen Gestaltungsspielraums und der zeitlichen Befristung zulässig.

2. Neuer Referentenentwurf verschärft Schutz vor Umgehung der Mietpreisbremse

Das Bundesjustizministerium (BMJ) hat am 08.02.2026 den „Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“ (Referentenentwurf) vorgelegt, der auf einen stärkeren Schutz von Mieterinnen und Mietern abzielt. Grund dafür ist die steigende Belastung durch angespannte Wohnungsmärkte und die Sorge, dass bestehende Schutzregelungen umgangen werden könnten. Der Entwurf befindet sich derzeit in der Abstimmung innerhalb der Bundesregierung.

Im Fokus des Referentenentwurfs stehen möblierte Vermietungen und Kurzzeitmieten. Beide Bereiche haben laut BMJ ein Rekordniveau erreicht und bergen das Risiko, dass über Zuschläge für Möbel oder kurze Vertragslaufzeiten höhere Mieten verlangt werden. Künftig sollen Vermieter daher offenlegen müssen, welcher Betrag monatlich für die Nutzung der Einrichtungsgegenstände berechnet wird. Außerdem soll ein Möblierungszuschlag grundsätzlich auf 5 Prozent der Nettokaltmiete begrenzt werden. Nur wenn der tatsächliche Wert der Möblierung höher liegt, soll ein höherer Zuschlag möglich sein. Für Kurzzeitmietverträge soll eine feste Höchstdauer von sechs Monaten eingeführt werden. Damit soll verhindert werden, dass diese Vertragsform genutzt wird, um die Mietpreisbremse zu umgehen.

Der Entwurf enthält zudem Maßnahmen zum Schutz säumiger Mieter. Die Schonfristzahlung soll erweitert werden, sodass eine ordentliche Kündigung durch vollständige Nachzahlung der Rückstände verhindert werden kann.

Ein weiterer zentraler Punkt ist die geplante Begrenzung von Indexmieten. Künftig soll die jährliche Mieterhöhung auf 3,5 Prozent der bisherigen Nettokaltmiete beschränkt werden. Ziel ist es, Mieter vor stark steigenden Belastungen zu schützen, wenn die Inflation hoch ist und Indexmieten entsprechend ansteigen.

Der Referentenentwurf stößt auf unterschiedliche Reaktionen. Die Eigentümervereinigung Haus und Grund kritisiert die Vorschläge als unausgereift und hält insbesondere die geplante Berechnung von Möblierungszuschlägen für praxisfern. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die Reform grundsätzlich, fordert jedoch Nachbesserungen, etwa ein Verbot von Indexmieten bei Neu- und Wiedervermietungen sowie eine Begrenzung bestehender Indexmieten auf maximal 2 Prozent pro Jahr.