Bedeutende Entwicklungen aus dem Immobiliensektor – Update Juli 2025

Auch vor der „Sommerpause“ gibt es wieder einen Überblick über ausgewählte Entwicklungen, Entscheidungen und Trends des Immobilienrechts, abgerundet von unserem Dauerthema „Mietpreisbremse“. Die in dieser Ausgabe dargestellten Entscheidungen befassen sich zwar alle mit Kündigungen von Vertragsverhältnissen, inhaltlich geht es jedoch in jedem Einzelfall um gänzlich unterschiedliche Aspekte.

BGH-Entscheidung zur bald alten Rechtslage: Änderung der Nebenkostenvorauszahlungen unterliegt Schriftformerfordernis

In seinem Beschluss vom 14.05.2025 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit den Formanforderungen langfristiger Mietverträge beschäftigt (Az.: XII ZR 88/23). In dem zugrunde liegenden Sachverhalt ging es um die nachträgliche mündliche Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen. Die Entscheidung basiert auf der bis Ende 2024 geltenden Rechtslage, nach der für Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wurden, ein Schriftformerfordernis gemäß §§ 550, 126 BGB galt. Danach bedurften diese Mietverträge eines von beiden Seiten unterzeichneten Dokuments. Wurde die Schriftform nicht eingehalten, konnte das Mietverhältnis vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Laufzeit ordnungsgemäß gekündigt werden. Die Rechtsprechung hat dieses Schriftformerfordernis entsprechend auf alle vertragswesentlichen Vereinbarungen angewendet.

Der BGH hat klargestellt, dass – unter der bisherigen/alten Rechtslage – die nachträgliche Erhöhung oder Absenkung der vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen ebenfalls eine wesentliche Vertragsänderung darstellt und bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr dem Schriftformerfordernis unterliegt, sofern die Änderung nicht jederzeit widerruflich ist.

Seit dem 01.01.2025 genügt aufgrund des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes und der damit einhergehenden Änderung des § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB bei neu abgeschlossenen oder geänderten Gewerbemietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr nunmehr die Textform (§ 126b BGB), also eine Unterzeichnung etwa per E-Mail oder digitalem Dokument. Für bereits bestehende Verträge gilt noch eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2025. Änderungen solcher Altverträge dürfen schon jetzt in Textform erfolgen. Unabhängig von der Schriftformerleichterung mahnt der Beschluss eindrücklich zur präzisen und dokumentierten Vertragsgestaltung – auch und gerade bei scheinbar nebensächlichen Änderungsvereinbarungen.

BGH: keine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB wegen Nichtstellung der vereinbarten Bankbürgschaft

Der BGH hat in seinem Urteil vom 14.05.2025 (Az.: VIII ZR 256/23) erneut klargestellt, unter welchen Bedingungen ein Mietverhältnis fristlos wegen Nichtleistung der vereinbarten Sicherheit beendet werden kann.

Die Parteien hatten einen Wohnraummietvertrag geschlossen. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass der Mieter eine unbefristete, selbstschuldnerische Bankbürgschaft als Sicherheitsleistung zu erbringen habe. Trotz mehrfacher Aufforderung unterblieb die Vorlage dieser Bürgschaft. Die Vermieterin sprach daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus und berief sich auf § 569 Abs. 2a BGB, wonach ein zur außerordentlichen Kündigung berechtigender wichtiger Grund dann vorliegt, „wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht“. 

Anders als die beiden Vorinstanzen (Amtsgericht und Landgericht Frankfurt a. M.) ist der BGH zu dem Ergebnis gekommen, dass die Kündigung unwirksam sei. Der Senat hat betont, dass § 569 Abs. 2a BGB allein auf Fälle zugeschnitten sei, in denen die Mietsicherheit in Form von Geld, insbesondere einer Barkaution, zu erbringen ist. Eine Bankbürgschaft sei hingegen eine nichtmonetäre Sicherheitsform. Diese werde nicht von der hinter § 569 Abs. 2a BGB stehenden gesetzgeberischen Intention umfasst, den Vermieter vor Mietern zu schützen, die ihre gesetzliche Pflicht zur Leistung der vereinbarten Barkaution verweigern. Eine Analogie auf andere Sicherheitsformen sei demnach unzulässig.

OLG München: Nutzungsverhältnis vs. Mietverhältnis

Ein aktuelles Urteil des OLG München vom 06.03.2025 (Az.: 14 U 3532/24) beschäftigt sich mit der rechtlichen Unterscheidung zwischen einem Mietverhältnis und einem rein schuldrechtlichen Nutzungsverhältnis.

Im vorliegenden Fall stritten die Parteien über die Räumung eines Einfamilienhauses und um die Zahlung einer erhöhten Nutzungsentschädigung. Die Beklagte hatte das Haus ursprünglich an eine GmbH verkauft, wobei im Kaufvertrag festgelegt wurde, dass die Beklagte bis zur endgültigen Räumung des Hauses am 30.09.2015 eine monatliche Nutzungsentschädigung zu zahlen hat. Soweit die Räumung nicht wie vereinbart erfolgt, regelte der Kaufvertrag eine höhere Nutzungsentschädigung für jeden angefangenen Monat der Räumungsfristüberschreitung. Der Kläger, der das Haus von der GmbH erworben hatte, forderte von der Beklagten – nachdem keine Räumung zum 30.09.2015 erfolgte – die ursprünglich zwischen der GmbH und der Beklagten vereinbarte erhöhte Nutzungsentschädigung. Zur Begründung führte der Kläger u. a. aus, dass der zwischen der GmbH und der Beklagten bestehende „Mietvertrag“ – einschließlich der Vereinbarung der erhöhten Nutzungsentschädigung – gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf ihn übergegangen sei.

Das OLG München hat klargestellt, dass die zwischen der GmbH und der Beklagten vereinbarte Nutzungsregelung im notariellen Kaufvertrag kein Mietverhältnis begründet habe, sondern vielmehr ein Nutzungsverhältnis sui generis.

Ein Mietvertrag sei durch die Überlassung einer Immobilie gegen Entgelt zur Nutzung gekennzeichnet, wobei der Mieter ein dauerhaftes Nutzungsrecht erhält. Im Gegensatz dazu ziele die Regelung im Kaufvertrag darauf ab, die Räumung des Hauses zu forcieren, und nicht auf eine dauerhafte Nutzung durch die Beklagte. Das Gericht betonte, dass die Bestimmungen im Kaufvertrag darauf ausgerichtet seien, die Interessen des Käufers, in diesem Fall der GmbH, zu schützen, indem sie sicherstellten, dass das Eigentum nach der Zahlung des Kaufpreises nicht ungenutzt bleibe. Die Vereinbarung einer Nutzungsentschädigung diene somit nicht der Schaffung eines Mietverhältnisses, sondern sei eine Übergangsregelung, die die Räumung des Hauses bis zur endgültigen Übertragung des Eigentums regele.

OLG Frankfurt a. M. zu Inhalt und Unwirksamkeit einer „Change of Control“-Klausel im Pachtvertrag

In seinem Urteil vom 21.02.2025 (Az.: 2 U 35/24) befasste sich das OLG Frankfurt a. M. mit der Wirksamkeit einer sogenannten „Change of Control“-Klausel in einem gewerblichen Pachtvertrag. Die Klausel lautete: „Der Mieter ist ohne Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. Die Einwilligung gilt nur für den Einzelfall; sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Bei Firmen gilt ein Wechsel des Inhabers oder eine Änderung der Rechtsform als Gebrauchsüberlassung.“

Im konkreten Fall kam es auf Pächterseite zu einem Gesellschafterwechsel. Der Verpächter kündigte daraufhin den Pachtvertrag mit der Begründung, der Wechsel sei eine unzulässige Überlassung an Dritte gewesen, die zudem nicht angezeigt worden sei. Er verlangte die Herausgabe der Pachtsache.

Das OLG Frankfurt a. M. hat dieser Argumentation eine klare Absage erteilt: Der bloße Austausch von Gesellschaftern oder Geschäftsführern bei einer juristischen Person stelle keinen Wechsel des Vertragspartners dar. Die juristische Person als solche bleibe identisch – sie übe den Besitz weiterhin durch ihre Organe aus. Ein Gesellschafterwechsel allein begründe keine Gebrauchsüberlassung im Sinne des Miet- bzw. Pachtrechts.

Darüber hinaus hat das Gericht die streitgegenständliche Klausel für unwirksam erklärt, da sie als allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 BGB) eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Klausel knüpfe pauschal jede Veränderung im Gesellschafterbestand oder der Geschäftsführung an weitreichende Rechtsfolgen, ohne ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der konkreten Person des Mieters darzulegen. Wer mit einer juristischen Person kontrahiere, müsse mit Änderungen im Gesellschafterbestand rechnen. Ein solch weitreichendes Kontrollinteresse gehe über die gesetzliche Wertung hinaus und sei daher unzulässig.

Die Entscheidung des OLG Frankfurt a. M. unterstreicht die Notwendigkeit einer präzisen und interessengerechten Formulierung von „Change of Control“-Klauseln in gewerblichen Miet- und Pachtverträgen. Pauschale Regelungen ohne differenzierte Interessenabwägung bergen das Risiko, einer AGB-rechtlichen Prüfung nicht standzuhalten.

OLG Frankfurt a. M.: keine fristlose Kündigung wegen Unterbringung Geflüchteter in Hotelzimmern

Mit einem weiteren Urteil, ebenfalls vom 21.02.2025 (Az.: 2 U 63/24), hat sich der 2. Zivilsenat des OLG Frankfurt a. M. erneut mit einer Räumungs- und Herausgabeklage nach Kündigung eines Pachtvertrags befasst und in diesem Zusammenhang zur Reichweite des zulässigen Nutzungszwecks in Hotelpachtverträgen Stellung genommen. Das OLG hat dabei klargestellt, dass die (Teil-)​Überlassung von Hotelzimmern an die Stadt zur Unterbringung unbegleiteter minderjähriger Flüchtlinge keine fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses rechtfertigt.

In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt hatte die Klägerin und Eigentümerin eines Hotels einzelne Zimmer an die Stadt vermietet, die diese wiederum zur vorübergehenden Unterbringung Geflüchteter nutzte. Die Klägerin sah hierin eine vertragswidrige Zweckentfremdung und sprach eine fristlose Kündigung aus – mit der Begründung, die Nutzung entspreche nicht länger dem vereinbarten Hotelbetrieb.

Das OLG Frankfurt a. M. hat das Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrundes verneint. Die Nutzung durch die Stadt sei von dem vereinbarten Nutzungszweck „Hotelbetrieb“ umfasst, da dieser üblicherweise die (auch wiederholte) Überlassung einzelner Zimmer an wechselnde Gäste – einschließlich kommunaler Träger – einschließe. Eine bloße Änderung des Gästekreises stelle keine Zweckverfehlung dar. Selbst die Klausel zur Nichtüberlassung an Dritte greife nicht, da es sich nicht um eine vollständige Überlassung der Immobilie handle.

Dauerthema: Mietpreisbremse

Der Deutsche Bundestag hat die Mietpreisbremse bis zum 31.12.2029 verlängert. Sie gilt weiterhin in von den Landesregierungen per Rechtsverordnung ausgewiesenen Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten und begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB). Ausgenommen bleiben wie bisher Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sowie umfassend modernisierte Objekte oder solche, deren Vormiete bereits oberhalb der zulässigen Grenze lag.

Die Bundesregierung begründet die Verlängerung mit stark steigenden Wiedervermietungsmieten, hohen Energiekosten und einer allgemeinen Teuerung, die insbesondere Haushalte mit geringem oder mittlerem Einkommen zunehmend aus ihrem sozialen Umfeld verdrängen könne. Die Regelung soll dieser Entwicklung entgegenwirken und sozial verträgliches Wohnen sichern.

Der von CDU/CSU und SPD initiierte Gesetzentwurf wurde vom Bundestag mehrheitlich angenommen – auch die Grünen unterstützten das Vorhaben. Die AfD stimmte dagegen, Die Linke enthielt sich. Alternativvorschläge aus der Opposition, etwa der grüne Gesetzentwurf für „faire Mieten“ sowie ein Antrag der Linken zur Verschärfung der Mietpreisbremse, fanden keine Mehrheit. Ergänzend wurde im Gesetzgebungsverfahren eine sachfremde Regelung aufgenommen, die es den Ländern erlaubt, den Pilotbetrieb zur elektronischen Aktenführung bis Ende 2025 durch Rechtsverordnung zu regeln.

Für Vermieter ist es bei Neuvermietungen entscheidend, zu prüfen, ob ihre Immobilie in einem regulierten Gebiet liegt und ob Ausnahmetatbestände greifen. Eine sorgfältige Dokumentation zur Vormiete und zu etwaigen Modernisierungsmaßnahmen ist dringend zu empfehlen. Mieterinnen und Mieter sollten prüfen, ob die geforderte Miete den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Für Eigentümer und Investoren bleibt relevant, dass Neubauten weiterhin ausgenommen sind und politische Impulse auf künftige Reformen des Mietrechts hindeuten.

Ob sich im Zuge dieser Entwicklung auch die Sanktionierung überhöhter Mieten verschärfen wird, bleibt abzuwarten. Die Linksfraktion hat mit dem „Mietwuchergesetz“ (BT-Drs. 21/134) einen Gesetzentwurf eingebracht, der die bislang wenig praktikable Ahndung gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz reformieren möchte. Der aktuelle Ordnungswidrigkeitentatbestand scheitert häufig an der strengen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – insbesondere am schwer nachweisbaren Merkmal der „Ausnutzung eines geringen Angebots“. Auch der geltende Bußgeldrahmen von maximal 50.000 EUR gilt als nicht mehr abschreckend.

Die Expertenanhörung zur Verlängerung der Mietpreisbremse hat die Konfliktlinien im Mietrecht deutlich offengelegt. Mieterorganisationen sehen das Instrument als essenziellen Schutz vor Verdrängung, wohingegen Vertreter der Immobilienwirtschaft vor negativen Folgen für Neubau, Sanierungen und Investitionssicherheit warnen. Die Diskussion spiegelt den Grundkonflikt zwischen sozialer Regulierung und marktwirtschaftlicher Entwicklung wider – eine Herausforderung, der sich auch die angekündigte Expertenkommission widmen muss.