Bedeutende Entwicklungen aus dem Immobiliensektor – Update Dezember 2025

Das Jahr neigt sich langsam dem Ende zu – doch die Entwicklungen im Immobilienrecht bleiben dynamisch. In diesem Beitrag widmen wir uns zunächst einem besonderen Thema: dem Bauturbo. Anschließend folgt der gewohnte Überblick über aktuelle immobilienrechtliche Entscheidungen.

Thema des Monats: Der Bauturbo – was steckt dahinter?

Deutschland steht vor einer großen Herausforderung: Rund 550.000 Wohnungen fehlen, und ein wesentlicher Grund dafür sind langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren. Dies soll sich jetzt ändern. Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, das am 30.10.2025 in Kraft getreten ist und ab sofort gilt, will der Gesetzgeber den Wohnungsbau entbürokratisieren und Verfahren deutlich verkürzen. Kernstück ist der sogenannte Bauturbo, der mehrere Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB) mit sich bringt.

Was hat sich geändert?

Mit dem Bauturbo wurden folgende Vorschriften angepasst bzw. eingeführt:

• § 34 BauGB wurde um die Absätze 3a und 3b ergänzt: Bisher galt im unbeplanten Innenbereich das strenge Gebot des „Einfügens“ – ein neues Gebäude musste sich in die Eigenart der Umgebung einfügen, was Aufstockungen oder Nachverdichtungen oft verhinderte. Jetzt können Gemeinden hiervon abweichen, wenn dadurch neuer Wohnraum geschaffen wird.
• § 31 BauGB wurde erweitert: Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans (z. B. zur Art oder zum Maß der baulichen Nutzung) waren bislang nur im Einzelfall möglich. Nun sind Befreiungen auch „in mehreren vergleichbaren Fällen“ zulässig, was die Entwicklung ganzer Straßenzüge erleichtert und Verfahren erheblich beschleunigt.
• Experimentierklausel § 246e BauGB (Befristung bis 31.12.2030): Mit Zustimmung der Gemeinde kann künftig bis zum Ablauf des 31.12.2030 von allen bauplanungsrechtlichen Vorschriften abgewichen werden, sofern das Vorhaben Wohnzwecken dient und öffentliche Belange sowie nachbarliche Interessen gewahrt bleiben.
• Genehmigungsfiktion nach § 246e Abs. 2 i. V. m. § 36a BauGB: Wird ein Antrag nicht innerhalb von drei Monaten abgelehnt, gilt er als genehmigt.

Chancen des Bauturbos

Neben der vereinfachten Schaffung neuen Wohnraums ist die Einführung der Neuregelungen des Bauturbos besonders für die Umnutzung bestehender Gebäude in Wohnraum interessant (Conversion to Value).

Ein Beispiel hierfür ist die Umwandlung eines Hotels in ein Studentenwohnheim. Solche Projekte werden von der Genehmigungsfiktion und der Möglichkeit profitieren, von Bebauungsplänen abzuweichen. Sie sind nicht nur schneller realisierbar, sondern auch kostengünstiger als ein Neubau, da bestehende Strukturen genutzt werden können. Darüber hinaus sind sie nachhaltig, weil durch die Umwandlungsoption keine zusätzliche Flächenversiegelung erfolgt, weniger Material verbraucht wird und die CO₂-Emissionen geringer ausfallen.

Der Bauturbo ist ein wichtiger Schritt zur Entbürokratisierung des Wohnungsbaus und zur Nachhaltigkeit. Ob er tatsächlich zündet, hängt maßgeblich vom pragmatischen Vorgehen der Kommunen ab. Bleibt die Verwaltung zögerlich, droht die Reform ins Leere zu laufen.

Rechtsprechungsübersicht

OLG Brandenburg: Fristverlängerung durch Verhandlung während Mängelbeseitigungsfrist

Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hat sich mit Urteil vom 16.10.2025 (Az.: 12 U 134/24) mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein Rücktritt vom Werkvertrag vor Abnahme wirksam ist. Das Gericht hat hierbei unter anderem klargestellt, dass werkvertragliche Mängelrechte vor Abnahme grundsätzlich nicht anwendbar sind, es sei denn, das Vertragsverhältnis ist in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen und der Besteller kann dementsprechend keine Erfüllung mehr verlangen. Ein Abrechnungsverhältnis liegt vor, wenn der Besteller keine Fertigstellung des Werks mehr fordert, sondern nur noch Geldansprüche (z. B. Schadensersatz oder Minderung) geltend macht. In diesem Stadium rechnen beide Parteien ihre Ansprüche abschließend gegeneinander ab.

Im konkreten Fall hatte der Kläger nach Verlegung eines Dielenbodens Mängel gerügt und dem Beklagten eine Frist zur Nachbesserung gesetzt. Während dieser Frist verhandelten die Parteien über die Mängelbeseitigung und eine mögliche Kostenbeteiligung. Nach Ablauf der Frist erklärte der Kläger den Rücktritt vom Werkvertrag, ohne eine neue Frist zu setzen und verlangte Rückzahlung des Werklohns und Schadensersatz. Das Landgericht (LG) Frankfurt/Oder wies die Klage mit der Begründung ab, dass es an der erforderlichen Nachfristsetzung fehle.

Das OLG hat die Entscheidung des LG bestätigt und klargestellt: Werkvertragliche Mängelrechte greifen vor Abnahme nur dann, wenn das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist und der Besteller keine Erfüllung mehr verlangen kann. Das OLG hat hierin einen verfrühten Rücktritt gesehen, da Verhandlungen über die Mängelbeseitigung eine konkludente Verlängerung der ursprünglich gesetzten Frist bewirken würden. Ein Rücktritt vor Ablauf dieser verlängerten Frist sei nicht nur unwirksam, sondern verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Auch die Entbehrlichkeit der Fristsetzung nach § 323 Abs. 2 BGB hat das Gericht mangels endgültiger Erfüllungsverweigerung seitens des Unternehmers verneint. Schadensersatzansprüche scheiterten ebenfalls, da weder ein wirksamer Rücktritt vorgelegen habe noch die geltend gemachten Verzögerungsschäden schlüssig dargelegt worden seien.

Das Urteil verdeutlicht, dass Verhandlungen über die Mängelbeseitigung eine dafür gesetzte Frist verlängern können. Wer in dieser Situation ohne erneute Fristsetzung zurücktritt, handelt treuwidrig. Für die Praxis bedeutet dies: Rücktrittsrechte sollten erst nach klarer Fristsetzung und deren Ablauf ausgeübt werden.

LG Berlin II: Berechtigt eine Wahlparty zu außerordentlicher Kündigung? 

Das LG Berlin II hat mit Urteil vom 26.09.2025 (Az.: 3 O 151/25) entschieden, dass die fristlose Kündigung von Gewerberaummietverträgen wegen einer Wahlparty im Innenhof und in den Mieträumen unwirksam ist. Die Beklagte, eine politische Partei, die mit drei Gewerberaummietverträgen Räumlichkeiten und Stellplätze eines Berliner Objekts angemietet hatte, hatte ohne Genehmigung der Vermieterin im Februar 2025 eine Wahlparty im Innenhof des Hauses mit mehreren Hundert Gästen durchgeführt, Werbemittel aufgestellt und die Innenfassade des Gebäudes mit ihrem Parteilogo angestrahlt. Die Vermieterin erklärte daraufhin erstmals im März 2025 erfolglos die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung sämtlicher Mietverträge. Als Kündigungsgründe führte sie unter anderem die Wahlparty an.

Das Gericht hat die Klage der Vermieterin auf Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten mangels wirksamer Beendigung der Mietverhältnisse abgewiesen.

Hinsichtlich der Wahlparty hat das Gericht zwar ein vertragswidriges Verhalten erkannt, aber keinen wirksamen Kündigungsgrund gesehen. Eine vorherige Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) fehle und sei nicht entbehrlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 BGB), da die Beklagte weder eine endgültige Weigerung gezeigt noch künftige Vertragsverletzungen angekündigt habe. Die Wahlparty sei ein einmaliger Vorfall gewesen. Auch eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der Interessen (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB) hat das Gericht abgelehnt. Die Vertragsverletzungen seien vorübergehend gewesen und hätten die Nutzung durch andere Mieter nicht erheblich beeinträchtigt. Zudem hat das Gericht die Ausstrahlungswirkung des Art. 21 GG betont: Politische Parteien genießen eine verfassungsrechtlich hervorgehobene Stellung, die bei der Auslegung zivilrechtlicher Generalklauseln zu berücksichtigen sei.

OLG Braunschweig zur Verjährung des werkvertraglichen Erfüllungsanspruchs

Das OLG Braunschweig hat mit Urteil vom 31.07.2025 (Az.: 8 U 193/22) eine seit Langem kontrovers diskutierte Frage neu bewertet: Wann verjährt der werkvertragliche Erfüllungsanspruch – und welche Auswirkungen hat dies auf Mängelrechte?

Im zugrunde liegenden Fall verlangten die Erwerber die Fertigstellung eines Bauvorhabens. Eine Abnahme war weder erfolgt noch endgültig verweigert worden. Nach §§ 631 ff. BGB schuldet der Unternehmer die Herstellung des Werkes; der Erfüllungsanspruch ist auf die vertragsgemäße Fertigstellung gerichtet. Streitentscheidend war, ob dieser Anspruch bereits vor Abnahme der Werkleistung der regelmäßigen Verjährung nach §§ 195, 199 BGB unterlag.

Das OLG hat klargestellt: Der Erfüllungsanspruch entsteht mit Eintritt der Fälligkeit (§ 271 BGB). Fehlt eine vertraglich vereinbarte Fertigstellungsfrist, tritt Fälligkeit nach Ablauf einer angemessenen Herstellungsdauer ein. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die dreijährige Regelverjährung (§§ 195, 199 BGB) für den werkvertraglichen Erfüllungsanspruch. Eine spätere Abnahme hemmt oder unterbricht die Verjährung nicht (§ 203 ff. BGB). Der Nacherfüllungsanspruch (§ 635 BGB) ist lediglich eine modifizierte Form des Erfüllungsanspruchs und setzt dessen Durchsetzbarkeit voraus. Ist der Erfüllungsanspruch verjährt, können keine Mängelrechte mehr entstehen.

Der BGH hatte bislang offengelassen, ob der Erfüllungsanspruch vor Abnahme verjährt. Das OLG Braunschweig positioniert sich eindeutig und betont die Systematik des Schuldrechts: Die Verjährung knüpfe an die Entstehung des Anspruchs an, nicht an die Abnahme. Damit wird die bisherige Praxis, Mängelrechte auch ohne rechtzeitige Geltendmachung des Erfüllungsanspruchs zu sichern, erheblich eingeschränkt.

Für Bauträger eröffnet die Entscheidung die Möglichkeit, sich durch die Verjährungseinrede (§ 214 BGB) bereits vor Abnahme von späteren Gewährleistungsansprüchen zu befreien. Erwerber müssen ihre Ansprüche auf Fertigstellung rechtzeitig geltend machen, um den Verlust von Nacherfüllungsrechten zu vermeiden. Vertragsparteien sollten klare Fristen vereinbaren und die Verjährung stets im Blick behalten.

Die Entscheidung bringt neue Bewegung in die Debatte und unterstreicht jedenfalls die Bedeutung einer konsequenten Fristenkontrolle im Werkvertragsrecht. Ob der BGH diese Linie bestätigt, bleibt abzuwarten.