Bedeutende Entwicklungen aus dem Immobiliensektor – Update April 2025

Das Immobilienrecht bewegt – mit unserem aktuellen Beitrag geben wir wieder einen Überblick über ausgewählte Entwicklungen, Entscheidungen und Trends des Immobilienrechts.

(Zumindest) kein Hausabriss nach Behördenfehler

Das in der Presse vielfach beachtete Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 14.03.2025 (Az.: V ZR 153/23) befasst sich u. a. mit der zentralen Frage, ob einem (gutgläubigen) Besitzer Verwendungsersatzansprüche gegen den Eigentümer zustehen. Im zugrunde liegenden Fall hatten die Beklagten (Besitzer) 2010 den Zuschlag für ein Grundstück erhalten und ein neues Wohnhaus errichtet. Der Zuschlagsbeschluss wurde 2014 aufgehoben, wodurch die Beklagten ihr Eigentum rückwirkend an den Kläger verloren. Besonders hervorzuheben ist die Entscheidung deshalb, weil der BGH seine bisherige Rechtsprechung zum sogenannten engen Verwendungsbegriff aufgehoben hat.

Der BGH hat zwar den Anspruch des klagenden Eigentümers auf Räumung des Grundstücks bestätigt, jedoch auch ein Zurückbehaltungsrecht der beklagten Besitzer anerkannt. Mit dieser Entscheidung hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu § 996 BGB geändert, wonach der Eigentümer nur für „notwendige“ Verwendungen Ersatz leisten muss. Künftig gelten alle Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen, als Verwendungen im Sinne von § 996 BGB – einschließlich solcher, die die Sache grundlegend verändern. Diese neue Betrachtung des BGH basiert auf einem objektiven Verständnis der Nützlichkeit, das eine gerechtere Interessenabwägung zwischen Eigentümern und Besitzern ermöglicht und rechtliche Unsicherheiten minimiert.

Darüber hinaus hat der BGH entschieden, dass gutgläubige, unverklagte Besitzer nicht gemäß § 1004 BGB zur Beseitigung von Veränderungen verpflichtet werden können. Der Eigentümer kann also nicht verlangen, dass die Besitzer das errichtete Wohnhaus wieder entfernen, da in solchen Fällen die Schutzwürdigkeit des gutgläubigen Besitzers überwiegt.

Mit dieser Entscheidung vollzieht der BGH einen wichtigen Schritt hin zu einer ausgewogeneren Betrachtung der Interessen zwischen Eigentümern und gutgläubigen Besitzern.

Zwei BGH-Entscheidungen zum Maklerrecht

In gleich zwei Entscheidungen widmete sich der BGH am 06.03.2025 dem Maklerrecht. Dabei verdeutlichte er die strengen gesetzlichen Anforderungen für die Vereinbarung von Maklervergütungen und stärkte zugleich den Verbraucherschutz im Maklerrecht.

Hälftige Teilung der Maklercourtage

In der ersten Entscheidung (Az.: I ZR 32/24) hat der BGH nochmals die Grundsätze der hälftigen Teilung der Maklercourtage nach § 656c BGB herausgestellt. Danach kann sich der Makler zwar von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen lassen, allerdings nur in der Weise, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt hatte die klagende Maklerin mit der beklagten Käuferin eine Courtagevereinbarung über 3,57 Prozent des Kaufpreises für eine Immobilie getroffen, deren Zahlung sie verlangte. Zugleich war die Maklerin jedoch auch für den Verkäufer tätig und hatte mit dessen Ehefrau ebenfalls eine Courtagevereinbarung getroffen, jedoch in anderer Höhe.

Der BGH ist in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis gekommen, dass der zwischen der Maklerin und der Beklagten geschlossene Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam ist, weil die von der Maklerin mit der Ehefrau des Verkäufers und der Beklagten geschlossenen Maklerverträge keine Provision in gleicher Höhe vorsahen. Der Umstand, dass nicht der Verkäufer selbst, sondern dessen Ehefrau die Maklerin beauftragt hatte, ist nach Auffassung des BGH letztlich unerheblich.

Regelungsinhalt des § 656d BGB

In der zweiten Entscheidung (Az.: I ZR 138/24) hat sich der BGH mit dem Regelungsinhalt des § 656d BGB befasst.

In diesem Fall erwarben die Käufer ein Hausgrundstück. Mit der Vermittlung des Verkaufs wurde die beklagte Maklerin nur vom Verkäufer beauftragt. Hierfür entstand ein Anspruch der Maklerin gegen den Verkäufer in Höhe von 25.000 EUR. Nach Verhandlungen einigten sich die Kaufvertragsparteien jedoch auf einen in dieser Höhe reduzierten Kaufpreis. Zugleich vereinbarten sie, dass die Käufer das Honorar an die Maklerin zu zahlen hatten, was sie nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags auch taten. Eine Maklerlohnzahlung durch den Verkäufer erfolgte nicht. Die Käufer verlangten die Rückzahlung des geleisteten Betrags – im Ergebnis zu Recht.

Der BGH hat festgestellt, dass die Vereinbarung der Kaufvertragsparteien über die Zahlung des Maklerlohns gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt und daher insgesamt nichtig ist. § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB lautet:

„Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.“

Dies soll sicherstellen, dass Käufer nicht unbillig mit Maklerkosten belastet werden, wenn sie keinen eigenen Makler beauftragt haben. Die aktuelle Entscheidung unterstreicht, dass alle vertraglichen Vereinbarungen, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers begründet wird, im Falle eines Verstoßes gegen die Vorgaben des § 656d BGB nichtig sind und die betroffenen Parteien einen Rückzahlungsanspruch in voller Höhe geltend machen können. Der Schutz der Verbraucher vor unbilligen Maklerkosten gilt folglich auch dann, wenn Dritte in den Maklervertrag involviert sind.

Keine Umwandlung eines subjektiv-dinglichen in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht

In seinem Beschluss vom 23.01.2025 – Az.: V ZB 10/24 hat sich der BGH mit der rechtlichen Unzulässigkeit der Umwandlung von Vorkaufsrechten befasst. Im streitgegenständlichen Fall war die Beteiligte zu 1 Eigentümerin eines Grundstücks, das mit einem Vorkaufsrecht zugunsten des Eigentümers des benachbarten Flurstücks belastet war, das im Eigentum der Beteiligten zu 2 stand. Die Beteiligten waren übereingekommen, das Vorkaufsrecht dahin gehend zu ändern, dass es künftig der Beteiligten zu 2 persönlich, nicht vererblich und nicht übertragbar zustehen sollte. Das Grundbuchamt wies den Antrag auf Eintragung dieser Änderung zurück, woraufhin die Beteiligten Beschwerde einlegten. Das Oberlandesgericht (OLG) München hat die Entscheidung des Grundbuchamts bestätigt und darauf hingewiesen, dass die beantragte Umwandlung inhaltlich unzulässig sei.

Der BGH hat in seiner aktuellen Entscheidung ebenfalls klargestellt, dass die Umwandlung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht nicht im Wege der Inhaltsänderung nach § 877 BGB möglich sei, selbst wenn der Berechtigte der Eigentümer des herrschenden Grundstücks sei. Nach den Vorschriften des BGB, insbesondere den §§ 1094 und 1103, könne ein dingliches Vorkaufsrecht nur entweder als subjektiv-dingliches (Berechtigter = jeweiliger Eigentümer eines Grundstücks) oder als subjektiv-persönliches (Berechtigter = bestimmte Person) Recht bestellt werden. Während das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht das rechtliche Schicksal des Grundstücks teile, sei das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht an die Person des Berechtigten gebunden. Die von den Beteiligten gewünschte Umwandlung könne somit nur durch die Aufhebung des bestehenden Vorkaufsrechts und die Neubestellung eines solchen Rechts erfolgen, hier bestehe allerdings das Risiko des Rangverlusts.

OLG Düsseldorf: Zur (Un-)Möglichkeit der Erfüllung von Bauverträgen

In seinem Urteil vom 01.03.2024 – Az.: 22 U 208/23 befasst sich das OLG Düsseldorf mit der Frage, ob von Unmöglichkeit auszugehen ist, wenn ein Bauwerk nicht wie vertraglich zugesagt errichtet werden kann.

In dem zugrunde liegenden Sachverhalt ging es um einen Streit zwischen der Klägerin (Auftraggeberin, AG) und der Beklagten (Auftragnehmerin, AN) bezüglich eines Bauvorhabens, das nicht vertragsgemäß ausgeführt wurde. Die Beklagte hatte sich vertraglich verpflichtet, auf einem Grundstück eine Kindertagesstätte zu errichten. Der Bau sollte bis zum 01.11.2021 abgeschlossen sein, jedoch kam es zu erheblichen Verzögerungen und infolgedessen zu einem Rücktritt der Klägerin vom Vertrag. Die Beklagte argumentierte, dass die Klägerin gegen Mitwirkungspflichten verstoßen habe, was die Verzögerungen verursacht habe.

Das OLG hat entschieden, dass die Beklagte für die verspätete Fertigstellung und die daraus resultierenden Schäden verantwortlich ist. Es hat festgestellt, dass die Beklagte – wie sie selbst angab – die vertraglich vereinbarten Bauverpflichtungen nicht erfüllen konnte, aber dennoch nicht von ihrer Verpflichtung entlastet werden könne. In Fällen, in denen ein Bauwerk nicht wie vertraglich zugesagt errichtet werden könne, sei nicht automatisch von Unmöglichkeit der Leistung auszugehen. Vielmehr obliege es dem AN, der eine Leistung zugesagt hat, die er nicht habe erfüllen können, eine möglichst gleichwertige Leistung herzustellen und mit dem AG eine Einigung herbeizuführen. Zudem könne die Beklagte die Verzögerungen nicht der Klägerin anlasten. Dies gelte umso mehr, als die Parteien kooperativ zusammengearbeitet und sich die Klägerin aktiv um Lösungen bemüht habe, um das Projekt trotz der aufgetretenen Schwierigkeiten zu realisieren.

Das OLG bestätigt in diesem Zusammenhang die hohen Anforderungen, die an den Nachweis des AN zu stellen sind, wenn er die Unmöglichkeit der Leistung auf außerhalb seines Einflussbereichs liegende Umstände stützt.

Kurzes Update zu unserem Dauerbrenner Mietpreisbremse

Der guten Ordnung halber noch eine kurze Ergänzung zu unserem Dauerthema: Eine gute Woche vor der Neuwahl hatte der Bundesrat am 14.02.2025 beschlossen, einen eigenen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31.12.2029 beim Bundestag einzubringen. Demgegenüber heißt es nun im Zusammenhang mit den Sondierungsgesprächen, dass die Mietpreisbremse zunächst nur für zwei weitere Jahre, bis 31.12.2027, verlängert werden solle. Es wird auch über die Einführung eines Bußgeldes gesprochen – bislang sind Verstöße gegen die Mietpreisbremse nicht sanktioniert. Wir werden weiter berichten.